在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿背景下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)生存模式正遭受前所未有的考驗(yàn)。而發(fā)掘和關(guān)注新興領(lǐng)域成為地產(chǎn)從業(yè)人士突圍之路。

華本榮譽(yù)理事長、盛世神州基金董事長張民耕日前在“2017半年度宏觀經(jīng)濟(jì)論壇暨聯(lián)峰投資綜合金融服務(wù)與項(xiàng)目發(fā)布會”感慨稱：“強(qiáng)監(jiān)管后，不是想做就能做了，哪怕是單個項(xiàng)目基金，做之前必須在證監(jiān)會下屬協(xié)會備案;另外，以前房地產(chǎn)企業(yè)包括我一直都在加杠桿，現(xiàn)在必須要去杠桿了?！?/p>

隨著去杠桿全面深入，有地產(chǎn)商們甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金”和“白銀”時代都已經(jīng)過去，并進(jìn)入“銅鐵”時代。

當(dāng)房地產(chǎn)的紅利期逐漸消退，“銅鐵時代”呈現(xiàn)出更新的行業(yè)特征：房地產(chǎn)長達(dá)十幾年的玩法和邏輯被打破，限購、限價等成為常態(tài);地產(chǎn)商傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)生存空間愈發(fā)艱難，利潤空間也被一再擠壓;市場集中度持續(xù)強(qiáng)化，大象起舞，并購頻現(xiàn)。而在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，尋求創(chuàng)新性突圍，成為不少中小開發(fā)商的被迫選擇。

未來一年

房地產(chǎn)市場走勢向來是行業(yè)最為關(guān)注的話題，而這決定了不少企業(yè)的發(fā)展方向。自3月以來，調(diào)控深入已持續(xù)四個月有余。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，房價漲幅正穩(wěn)步回落。但關(guān)于市場未來走勢，業(yè)內(nèi)看法不一。

從宏觀層面看，國務(wù)院參事、經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚景源保持樂觀態(tài)度。他援引國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：“中國經(jīng)濟(jì)增長已連續(xù)6個季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)同比增長6.1%，銷售面積同比增長16.1%，銷售額增長26.5%。因此房地產(chǎn)下半年會保持穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)。”

高盛與姚景源預(yù)測基本一致，但對未來呈謹(jǐn)慎態(tài)度。高盛投資管理部亞洲區(qū)聯(lián)席主管王勝祖表示：“統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，消費(fèi)對GDP增長的貢獻(xiàn)最大，達(dá)到將近2/3，全年經(jīng)濟(jì)增長將在6.5%-6.7%。結(jié)合上半年6.9%的增速，這意味著下半年經(jīng)濟(jì)增長將放緩?；ê头康禺a(chǎn)投資會趨緩，從而對下半年經(jīng)濟(jì)造成下行壓力。”

對房地產(chǎn)未來走勢，張民耕保持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為這是一場博弈，在這次博弈中，經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可戰(zhàn)勝。他的判斷依據(jù)是，回顧歷次調(diào)控，經(jīng)常是各種政策疊加，最終都會放松。另外，從需求角度看，目前，一二線城市需求非常強(qiáng)，既有自住改善需求，也有投資需求。

但地產(chǎn)商已經(jīng)深刻意識到調(diào)控的嚴(yán)峻性。聯(lián)峰投資管理有限公司董事長胡寧峰表示，地產(chǎn)商將經(jīng)歷一段生死期，“這次調(diào)整很大，又是在杠桿高點(diǎn)做的調(diào)整，如果政府的手稍微糙一點(diǎn)，看得見的手稍微強(qiáng)大一點(diǎn)，可能會出現(xiàn)重大問題。未來一段時間會是高潮迭出、激動人心、驚心動魄的一年?！边@期間，房企之間的并購在所難免。

對于本輪調(diào)控的嚴(yán)峻性，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌早在去年年底就預(yù)計(jì)，非常嚴(yán)峻。“對于這次調(diào)控的嚴(yán)密程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的。本輪宏觀調(diào)控嚴(yán)厲程度超過過往每一次?！?/p>

調(diào)控花樣出新背景下，開發(fā)商也將面臨更多的新課題。當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示：“未來一年，國家一定會出臺長效政策，包括取消預(yù)售政策、租售同權(quán)、房地產(chǎn)稅等，都有可能成為地產(chǎn)企業(yè)面臨的新課題。”

生存之道

在銅鐵時代中，大型地產(chǎn)商正加速規(guī)模擴(kuò)張，以期通過提高市場占有率而降低市場風(fēng)險。不過，一些中小地產(chǎn)商以及地產(chǎn)基金開始重新制定戰(zhàn)略。比如，從開發(fā)轉(zhuǎn)為運(yùn)營，或者對房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新。

胡寧峰判斷，地產(chǎn)已經(jīng)到了真正以運(yùn)營為主、從增量變成存量、從開發(fā)產(chǎn)銷變成深度運(yùn)營的模式。

記者梳理，目前具有代表性的地產(chǎn)運(yùn)營模式包括長租公寓、聯(lián)合辦公、在線度假公寓、新型商場零售、特色小鎮(zhèn)等，已逐漸成為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營的新載體。

比如，今年成立的聯(lián)峰投資將運(yùn)營兩個名為“聯(lián)合生活”和“盟客中國”的地產(chǎn)項(xiàng)目，前者屬于商業(yè)地產(chǎn)，聯(lián)峰計(jì)劃收購商場，把餐飲、服裝、醫(yī)療、教育、娛樂等業(yè)態(tài)集合其中，以共享和疊加等原則，實(shí)現(xiàn)商戶與顧客、商戶間的流通，客戶定位90、00后。

盟客中國屬于聯(lián)合辦公，對標(biāo)Wework(Wework在上個月的市值已達(dá)到170億美元，分布在全球45個城市)。聯(lián)峰計(jì)劃，除辦公區(qū)域出租外，更加注重增值服務(wù)，如創(chuàng)業(yè)過程中需要的人力、法律、稅務(wù)、孵化、投資，以及各個產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)的整合?！敖刂?017年初，盟客中國在北京、沈陽、成都等一二線城市開業(yè)三個項(xiàng)目，并完成百萬平米場地儲備?！甭?lián)峰投資負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

當(dāng)代置業(yè)看到了年輕群體的消費(fèi)潛力，張鵬補(bǔ)充，黑科技、新金融、新人群、新消費(fèi)是地產(chǎn)商應(yīng)該關(guān)注的機(jī)遇。

中民惠普金融董事長莊諾則瞄準(zhǔn)了存量市場的機(jī)遇。他認(rèn)為，中國家庭財(cái)富達(dá)到160萬億以上，其中57%是不動產(chǎn)，這些不動產(chǎn)存在于一個個社區(qū)中。

地產(chǎn)商也關(guān)注到了最近出現(xiàn)的一些新機(jī)會，如租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房等。大成基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、人民銀行金融研究所前所長姚余棟認(rèn)為，北京的共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓利給地產(chǎn)開發(fā)，以滿足低收入群體需求，將來是一個大趨勢。

“怎么根據(jù)租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)，生產(chǎn)出符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，是我們下一步要深入研究的。”張民耕說。

在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿背景下，房地產(chǎn)融資方式也在發(fā)生改變。眾所周知，境內(nèi)房地產(chǎn)基金多做債權(quán)類業(yè)務(wù)，采用“假股真?zhèn)蹦Ｊ?，不愿意使用股?quán)投資參與項(xiàng)目收益。但隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷，金融管制逐漸加強(qiáng)，房企通道類生存空間愈發(fā)狹窄，房地產(chǎn)基金正回歸“本真”，股權(quán)投資再次備受關(guān)注。

“不能再簡單地用土地融資方法和中介性的私募基金了，這既不能滿足目前地產(chǎn)現(xiàn)發(fā)展，同時還會帶來風(fēng)險?”張鵬表示：“金主也不能只能找信托、銀行，應(yīng)該多找股權(quán)的、長期的、創(chuàng)新的合作方。”

地產(chǎn)商們也打算借機(jī)收購做不下去的中小型地產(chǎn)商，這是企業(yè)做大的機(jī)遇期。張民耕主張現(xiàn)金為王，隨時準(zhǔn)備并購中小企業(yè)，“我們要面向中小企業(yè)做更多工作，可能我們的業(yè)務(wù)來源也在中小企業(yè)?！?/p>

路勁集團(tuán)董事局主席單偉豹則瞄準(zhǔn)了特色小鎮(zhèn)的并購機(jī)遇。他透露，路勁集團(tuán)今年原本計(jì)劃建5個特色小鎮(zhèn)，但考慮到市場未來可能存在的并購機(jī)遇，因而壓縮到只建設(shè)3個特色小鎮(zhèn)。他表示：“等人家因壓力而破產(chǎn)時，我們?nèi)ナ召徫辶鶄€。我堅(jiān)信今年開3個，明年收購10個。因此現(xiàn)金很重要?！?/p>