8月8日,2017博鰲房地產(chǎn)論壇在海南三亞陵水綠城藍灣小鎮(zhèn)開幕。在被譽為地產(chǎn)界“兩會”的這次會議上,眾多專家更多的是從大局著眼,關注和思考未來房地產(chǎn)的走向和趨勢,而不是著眼于當下下一步樓價的漲跌。中國銀行協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松表示,調(diào)控力度空前,但對應不同的城市而言房貸政策繼續(xù)收緊。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為,房價上漲較快的三四線城市也可能出臺限購限貸。而經(jīng)濟學家樊綱則認為,討論已久的房產(chǎn)稅其實是穩(wěn)定樓市良方。

■新快報記者 謝蔓

巴曙松

本輪調(diào)控將引發(fā)未來房地產(chǎn)洗牌

巴曙松用翔實的數(shù)據(jù)闡述了調(diào)控后,一線城市變冷降溫,二線城市出現(xiàn)冷熱不均的分化,部分三四線城市則還在“加杠桿”成交量創(chuàng)天量。

他認為,這一次房地產(chǎn)調(diào)控應該說是屬于力度空前的調(diào)控,從范圍、手段和頻率來看,確實是力度空前,把這次的限購和前面幾次對比就會發(fā)現(xiàn),以前每次限購基本上不同省市都有一兩個中心 城市進入限購清單,但這一次我們看到很多種西部省會城市沒有在限購城市里面,而幾個大的都市圈周邊的三四線城市卻進入到限購清單,所以這是很典型的城市群發(fā)展特征,以大都市群為城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要動力。限購的力度也是非常嚴的,這輪調(diào)控將引發(fā)未來房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

他還表示,按照去年、前年銀行統(tǒng)計的口徑,貸款里面中長期貸款,居民部分占到45%,有的月份差不多當月新增貸款70%、80%是貸款買房子的,但這個狀況正在出現(xiàn)顯著的變化。銀行的信貸收緊,大部分銀行的首套恢復基準。在緊縮、市場調(diào)整的格局下,5月份的房貸利率比3月份上升了差不多10%,放貸的周期也明顯的延長,從原來從銀行獲得資金的過程、審批的嚴格程度,使得它的放貸周期在上升。

他建議發(fā)揮長效機制,調(diào)控與城市圈發(fā)展相結(jié)合,增加供給,加快流通,發(fā)展租賃,更多解決住的問題。

樊綱

還是房地產(chǎn)稅有用

樊綱認為,在需求側(cè)最重要的長效機制就是房地產(chǎn)稅,即住房的保有成本。房地產(chǎn)稅還是一個長效機制,它同時是一個內(nèi)在穩(wěn)定器。而且,房產(chǎn)稅是跟著房價走的,有的國家是跟著租金走的,無論如何,房價漲了,租金漲了,當市場的需求高的時候,要付出的稅也就跟著漲了。

“房產(chǎn)稅呼吁了十幾年,我現(xiàn)在繼續(xù)呼吁,要趕快實行房產(chǎn)稅。如果你只是持有,不出租,就會不斷地虧損,提高你的保有成本”。樊綱認為,實行了房產(chǎn)稅后房價不會下降,“因為我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況是在這么多行政手段的調(diào)控下,我們的需求被嚴重抑制的。一旦實行這種長效機制,就可以把這些東西都放開,當這些東西放開的時候,那個合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉那些不太合理的需求,房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。”

朱中一

三四線城市也可能出臺“限購”

朱中一也表示,下半年調(diào)控的力度不會放松,房價上漲較快的三四線城市也有可能出臺限購限貸措施。同時他還認為全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將會下調(diào),但全國全年的這些指標肯定還會超過2016年的最高水平。今后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必將進入增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時期。但是由于城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進的原因,房地產(chǎn)市場的總規(guī)模仍然很大。

他認為,未來農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化,加上二孩政策的放寬等多種原因,城鎮(zhèn)新老居民對住房的需求量加大。人口凈流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應,增加公共租賃房的供應,如北京、廣州、成都、武漢等城市未來租賃市場將會有比較大的發(fā)展。

余英

未來行業(yè)將有三大趨勢

經(jīng)常發(fā)聲并有獨到見解的地產(chǎn)大佬余英在“博鰲大講堂”環(huán)節(jié)講到,未來行業(yè)將有三個變化趨勢。首先,他認為,時下房企所談的轉(zhuǎn)型,其實是同時發(fā)展其他業(yè)態(tài),而不是一個簡單的轉(zhuǎn)型,而是應該發(fā)展其他的業(yè)態(tài)。

第二個變化趨勢則是“大象可能比兔子跑得快”。他認為,在市場高容量之下,房地產(chǎn)企業(yè)的品牌集中度正在加速提升,未來大房企會繼續(xù)集中,大象比兔子跑得快可能是一個常態(tài)。2016年已經(jīng)有十多家超過了千億的地產(chǎn)大項,未來可能萬億才是真正的高度。

第三個變化,余英認為,產(chǎn)業(yè)的上下游會變成一個生態(tài)圈,可以從兩個維度來看。一是房地產(chǎn)相關的上下游更多地成為圍繞著人均需求的消費服務的生態(tài)圈。作為生活方式的載體,隨著生活方式的變化,人們對于房子的內(nèi)涵、居住的需求也在不斷發(fā)生變化。二是行業(yè)的子領域甚至于跨行業(yè)領域?qū)⒌靡嬗谶M入房地產(chǎn)范圍,房地產(chǎn)企業(yè)不局限于上下游衍生,而是立體式的擴張。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)都會成為生態(tài)圈。