[摘要]開發(fā)商和購房者簽訂合同后，在固安繳納三年社保，再進行網(wǎng)簽

學(xué)府清華銷售人員表示，購房者在三年繳納期間，如果不想要，還可找一個意向買家，前提必須是對方滿足購房需求，等三年交房后，可把戶名換掉。

綠宸萬華城銷售人員表示，開發(fā)商和購房者簽訂合同后，在固安繳納三年社保，再進行網(wǎng)簽。

3月份以來，包括固安在內(nèi)環(huán)京區(qū)縣紛紛加強對樓市的調(diào)控，提出非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%。在此基礎(chǔ)上，6月2日，北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安購房資格進一步升級：非本市戶籍居民購房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?套。雖然政策對購房者的戶籍、社保做了明確限定，但新京報記者在實地探訪中發(fā)現(xiàn)，有樓盤銷售人員稱，外地人與開發(fā)商簽訂協(xié)議，這三年由開發(fā)商繳社保，三年后再正式網(wǎng)簽；也有銷售人員稱，開發(fā)商“有關(guān)系”，可直接送戶口。甚至有銷售稱，可花錢補交社保。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，凡補繳社保的做法是違規(guī)的，購房者權(quán)益不受法律保護。固安縣住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)人士亦表示，私下簽協(xié)議三年后再網(wǎng)簽沒保障，最好不要買。

部分樓盤違規(guī)賣房

近日，記者走訪固安多個樓盤時發(fā)現(xiàn)，雖限購政策不斷升級，一些開發(fā)商、中介在利益驅(qū)使下，出現(xiàn)了與購房者簽訂交易協(xié)議，三年后再過戶的操作手段。

位于育才南路附近，由九鼎集團開發(fā)的學(xué)府清華項目目前開始意向登記，針對外地人三年社保的購房限制，學(xué)府清華銷售人員表示，前期可與開發(fā)商簽訂一個認(rèn)購協(xié)議，從購房之日起開始繳納社保，三年之后再網(wǎng)簽過戶。這一過程中，購房者可自己找渠道上社保，或開發(fā)商給購房者找渠道，開發(fā)商不收費。北京的社?？梢圆粩啵瑫r可以在固安再上一份社保，“全國社保沒有聯(lián)網(wǎng)，兩者之間不會沖突，”上述銷售人員還表示，三年之內(nèi)購房者不想要，還可找一個意向買家，前提必須是對方滿足購房需求，等三年之后交房，“可把戶名換掉，投資、自住都可。”

開發(fā)商繞過限購政策，幫非本地購房人買房的現(xiàn)象，并非個例。位于106國道與興旺路街交叉口附近的綠宸萬華城銷售人員表示，一人只能在全國范圍內(nèi)上一份社保。因此，如果是“自由人”（所謂“自由人”，即沒有工作，或此前未繳納過社保）就可以跟開發(fā)商簽一份承諾書，具體協(xié)議內(nèi)容，由該公司相關(guān)律師起草。簽訂合同后，在固安繳納三年社保，再進行網(wǎng)簽。

上述銷售人員坦言，固安買房的大多是北京外溢人群，受三年社保政策影響，普遍不具備購買資格，而固安當(dāng)?shù)厝嗽诜績r七八千時基本已買入。因此，通過上述協(xié)議購房的現(xiàn)象并不多。

外地人無社保仍可購房？

記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有樓盤銷售人員公開宣稱開發(fā)商“有關(guān)系”，可辦戶口或開準(zhǔn)購證明。

位于固安柳泉新城區(qū)的京南溫泉城銷售人員表示，外地人無社保仍可購房，原因在于：該項目不受政策限制，開發(fā)商送戶口，也可開出準(zhǔn)購證明，“一個月左右就能辦下來?！变N售人員稱，該項目已是現(xiàn)房，屬“固安唯一可賣住宅”。其還強調(diào)開發(fā)商實力強大，購房手續(xù)都是合法合規(guī)。據(jù)這位銷售人員表示，該項目開發(fā)商為萬隆，此前在固安做商業(yè)地產(chǎn)，此是首次開發(fā)住宅項目。

除此之外，金海太陽公園一銷售人員表示，目前項目有兩套138平米的特價房，單價13000元左右，由于該房源是限購之前已購房屋，可以改“底單”，外地購房者無需解決戶口和社保問題即可購房。

一位當(dāng)?shù)刂科箝_發(fā)的樓盤銷售人員亦表示，現(xiàn)在新房要等繳納三年社保后再買，但中介手里有項目現(xiàn)房在售，他可以推薦中介與購房者簽協(xié)議，等交三年社保后再過戶。

“三年后再網(wǎng)簽”無保障

政策規(guī)定，非廊坊戶籍購房需有當(dāng)?shù)厝昙耙陨仙绫；蚣{稅證明。對北京購房者而言，是將北京社保暫停，在固安上社保三年？

“這些問題估計銷售也答不出來。”一位了解當(dāng)?shù)厥袌鲂星榈臉I(yè)內(nèi)人士指出，目前還沒看到具體的文件說明。

房天下副總裁司智認(rèn)為，目前開發(fā)商無法通過補繳社保來完成交易，凡是補繳社保的做法都是違規(guī)的，購房者權(quán)益不受法律保護。

記者以購房者身份來到固安縣住房保障和房產(chǎn)管理局進行咨詢。一位工作人員表示，簽訂三年合同，三年后再網(wǎng)簽肯定沒有保障，最好不要買。另一工作人員亦表示，這一做法并不合規(guī)，這是購房者單純跟開發(fā)商簽訂的協(xié)議，誰知道三年以后怎么樣？“我個人不太提倡，三年后房價漲了還行，但有可能開發(fā)商不認(rèn)，跌了有可能你還不認(rèn)呢？三年后政策如何也不知道。”這位工作人員說。

中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果表示，對業(yè)主來說可能存很多變數(shù)，比如開發(fā)商會不會發(fā)生一房二賣或抵押的情況。

另外，如果開發(fā)商三年中發(fā)生債務(wù)糾紛，這些款項和房子還面臨被查封凍結(jié)的風(fēng)險，甚至被還債，“躲避監(jiān)管政策，合同也可能會被認(rèn)定無效?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，在此輪宏觀調(diào)控中，平抑房價是中央的重要方針政策，地方政府不能放任開發(fā)商采用變通的手段對抗或化解限購政策，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起監(jiān)管的責(zé)任。

固安一位不愿具名的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也表示，這是當(dāng)?shù)卣O(jiān)管不力才導(dǎo)致出現(xiàn)的現(xiàn)象，地方主管部門不應(yīng)該對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目，在限購政策上打擦邊球的行為聽之任之。

■ 區(qū)域掃描

固安樓市成交冷清

近日，新京報記者走訪固安了解到，包括永定河孔雀英國宮、綠宸萬華城、金海太陽公園、紅杉郡、合美·帝寶壹號、固安華明云璟等項目都有房在售，均價20000元/平米左右，“新房價格變動不大，二手房降價明顯，以前在18000-20000元/平米左右，現(xiàn)在降至12000-15000元/平米?！币讳N售人員表示。

在經(jīng)歷一系列房地產(chǎn)調(diào)控后，目前固安樓市普遍受三年社保政策影響，降溫明顯。新房售樓處、二手房中介機構(gòu)，都很少有人問津，與政策出臺前的熱鬧情景呈鮮明對比。

數(shù)據(jù)是最好的佐證。北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，2017年上半年固安新房累計成交90萬平米，同比下降45%；累計成交金額為124.2億元，同比下跌6.3%。第一季度固安新房成交量持續(xù)走高，3月達(dá)到一個高點，但自樓市調(diào)控加碼后，成交量持續(xù)走低，6月僅成交6.3萬平米，創(chuàng)2015年以來月度最低水平，環(huán)比下降64%。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，固安樓市整體遇冷，一方面是因前期借助新機場炒作，整體房價上漲速度過快，透支了區(qū)域的發(fā)展價值，在當(dāng)前緊縮的環(huán)境下，出現(xiàn)了價值的合理回歸。另一方面，環(huán)京區(qū)域主要來自北京外溢人群，由于這些區(qū)域?qū)嵭辛藝?yán)格的限購政策，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭彿啃枨蠹眲∷ソ摺?/p>