目前，國家大力推進租賃住房市場建設的政策方向已十分明確，并且即將立法保證“租購同權(quán)”。在人口凈流入的大中城市，租房需求旺盛，尤其需要加快發(fā)展住房租賃市場。

杭州是首批試點的 12 個城市之一。近年來，杭州市每年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員20 多萬，市區(qū)居民在居住上的消費隨著常住人口數(shù)量的增加同步上漲。居住成本為城市定居設置了一道高高的門檻。

在目前的住房結(jié)構(gòu)下，居住在城市里的人對住房的追求很單一，能買盡量不租。對于大多數(shù)人來說，租房實在是迫于無奈的、退而求其次的選擇?，F(xiàn)在政府大力推進住房租賃市場，提倡租房居住的生活理念，是否能為社會大眾所接受？

多年來對住房產(chǎn)權(quán)的不懈追求，能否在政策引導下發(fā)生轉(zhuǎn)變？租客最迫切的需求是什么？圍繞這一系列問題，大浙網(wǎng)推出了《“租購同權(quán)”會改變您租房/買房的選擇嗎？》網(wǎng)絡問卷調(diào)查。杭州的網(wǎng)友，尤其是“新杭州人”，對租房的話題顯示出了充分的熱情，3 天內(nèi)共 8 百多名網(wǎng)友參與了問卷調(diào)查。

買房信念 vs 租房理念

總體來說，目前杭州的網(wǎng)友對租房安居的期望并不高。僅 2 成網(wǎng)友選擇期待政策落實，放棄買房計劃；而一半以上的網(wǎng)友認為，不論住房政策如何變化，還是必須買房。對租房/買房的選擇，最顯著的影響因素是家庭月收入與戶籍，收入越高則越不考慮租房，而外地農(nóng)村戶籍的在杭人群特別期待租售同權(quán)政策落實。

另一方面，杭州的網(wǎng)友對租房居住時間的預期相對較長。有長期租房打算的比例超過三分之一，僅次于短期租房過度的人群，可見杭州的網(wǎng)友對于租房的生活狀態(tài)有較長期的打算。對租房居住時間的預期差異，年齡與戶籍是較為敏感的影響因素，年輕人和外地戶口人群對租房時間的預期較長。

據(jù)官方統(tǒng)計，目前全國約有 1.6 億人在城鎮(zhèn)租房居住，但顯然，龐大的租房群體不是源于居住理念上的轉(zhuǎn)變，更多是由于經(jīng)濟上的約束。社會對住房所有權(quán)的執(zhí)著追求在日積月累中不斷鞏固，哪怕是舉全家之力，哪怕是勒緊褲腰帶過日子，也要把錢投到房子上，而且是越早越好。政府對租賃住房市場的大力推進與公眾對租房理念的接受度之間的差距，還需要較長時間的考驗與磨合。

誰更傾向于租房居住

根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果的深入分析，對長期租房的接受程度最突出的人群進行了畫像：年齡 31-40 周歲、已婚已育、家庭月收入 1 萬以下、家庭財富 40 萬以下的非杭州市戶籍人口。

有意思的是，這個畫像很符合對“夾心層”的描述。由于低收入人群對網(wǎng)絡調(diào)查的參與度較低，他們的需求和意見未能反應在此次問卷調(diào)查結(jié)果當中。從這一發(fā)現(xiàn)中得到啟示，政府推進住房租賃體系建設時，除了重點保障低收入人群的住房需求，也不可忽略對“夾心層”租房需求的政策支持。

政府公租房被寄予厚望

對于租房的類型的調(diào)查結(jié)果顯示，有 7 成以上的網(wǎng)友選擇，如果符合申請條件，首選政府提供的公共租賃住房。雖然年齡，婚姻狀況，家庭月收入和財富以及戶口等不同特征人群對租房類型的選擇有顯著影響，但在各種分類中，對政府的公租房的選擇均占到了最大比例。低收入人群首選公租房，可能主要原因是其價格低于市場價。但注重住房品質(zhì)、區(qū)位和周邊配套的高收入人群也首選公租房，可見政府的公信力在房地產(chǎn)市場上映射出公眾對公租房寄予厚望。近兩年，杭州市供給的公租房數(shù)量有明顯提升，由原先每年 2 千多套，增加到 2015 年的 1 萬多套和 2016 年的 7 千多套。

除了政府不斷加推公租房以外，市場也在迎合新的住房供應模式。自從 YOU+國際青年公寓在杭州試水以來，萬科、綠城等多家房企紛紛開始涉足長租公寓。相比私人出租房，長租公寓提供統(tǒng)一管理和服務，并且營造了一種互動、開放的社區(qū)生態(tài)。逐漸興起的長租公寓正快速成為創(chuàng)業(yè)人員和年輕人租房的新選擇。但畢竟這種租住形式起步時間尚短，市場份額也還相當小，面向的人群也非常有針對性，因此，尚未廣泛進入大眾的視野。從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，長租公寓暫時屬于選擇最少的類型，相對來說，未婚和月收入高的人群選擇長租公寓的意愿略高。

1998 年全面停止福利分房以來，商品房買賣市場得到了蓬勃發(fā)展，與此形成鮮明對比的是租賃住房市場發(fā)展的緩慢與滯后。但住房租賃市場仍存在著混亂無序、租金高、租客的利益得不到保障等諸多問題，給租客的生活帶來困擾。據(jù)悉，杭州市將與今年推出住房租賃服務監(jiān)管平臺，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。租賃平臺建成后，有望改變當下租賃市場混亂的局面。

租房權(quán)益需求前三名：教育、保障、補貼

此次調(diào)查中，網(wǎng)友對租房權(quán)益投票最多的前三項為子女教育、權(quán)益保障和政府補貼。租房也可以讓子女就讀所在學區(qū)的公立學校是租購同權(quán)政策下最迫切的需求。當然，這個愿望光靠住房政策無法真正實現(xiàn)，還需要教育部門起到主導作用。教育資源的充足與均衡是教育公平的基礎。

“租房期間雙方權(quán)益能夠按照合同和法規(guī)給予充分保障”成為排名第二的選項，集中體現(xiàn)了目前住房租賃市場矛盾重重，可以想象選擇這個選項的網(wǎng)友都曾在租房過程中經(jīng)歷過一些曲折。此前，住建部已發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，在法律法規(guī)框架下給予租賃雙方更充分的保障，切中市場需求。

有三分之一的網(wǎng)友希望政府對租房有長期的補貼。杭州等許多城市都在試點貨幣化補貼的保障方式。符合要求的中低收入人群可提出申請，審核通過后即可按月領取租房補貼。事實上，跟隨物價上漲，租房補貼的申請要求和范圍也在逐步放寬，住房政策將成為國家社會福利體系的一個重要組成部分。

倡導租房居住理念的國家和大城市

放眼海外，租房作為主要的居住形式，在許多發(fā)達國家廣泛受到認同。比如德國，全國一半的家庭租房而不是買房，房價長期保持穩(wěn)定。在市場租房領域，德國實施有利于租客的“退租保護”制度，賦予租客充分的權(quán)利保障。德國人看重自由流動性，哪里有更好的工作機會就去哪里，因此他們更愿意選擇租房。

在法國的巴黎，社會普遍接受的居住方式之一是租賃社會住房。巴黎的社會住房就相當于我國政府提供的保障房，主要以租賃形式提供。重要的區(qū)別是，巴黎的社會住房是面向社會各階層的，低收入人群可以租，高收入人群也可以租，租金按租房者收入計算。另外，巴黎政府對盈利性的市場租賃住房制定了很多法律法規(guī)來保障租房者的權(quán)益。

瑞士是一個“租戶國家”，總體只有不到三分之一的人持有房屋所有權(quán)。在瑞士的蘇黎世市，持有房屋所有權(quán)的人僅占到8%。該市成熟的非營利住房建設模式，為城市居民提供了大量低房租、高品質(zhì)的住房，有效解決了住房短缺和居住隔離的問題。

這些國家的房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過可支付住房短缺的發(fā)展階段，政府通過有效的、與市場原則一致的干預，在住房市場上實現(xiàn)了社會利益的最大化。

“租購并舉”時代的到來

國外的住房制度不能照搬照抄，畢竟我國所處的城市化階段與經(jīng)濟社會發(fā)展水平與歐洲發(fā)達國家有很大差異，百姓對房屋所有權(quán)的追求，也不可能瞬間改變。但這些國家和城市在住房政策上的成功經(jīng)驗，為我國的住房體制改革樹立了榜樣。

近日，我國各大城市的住房租賃新政密集出臺：上海大幅度增加租賃住房供地，廣州市允許將商業(yè)用房改造為租賃住房，成都市提出租住政府的人才公寓滿5 年可以不高于入住時市場價格購買該公寓……住房租賃市場將迎來新一輪發(fā)展期。在法律、教育、金融、投資等多領域、多部門的配合下，有望建立起房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制。

隨著新型城鎮(zhèn)化建設的不斷推進，人口持續(xù)流入大中城市，租房需求將愈加旺盛。期待“租購并舉”的住房體系建設，能夠創(chuàng)建一個無論買房或是租房，均能完成人生所有重要而美好經(jīng)歷的制度環(huán)境，使得租房安家成為一種體面的居住方式。

文/王薇

(騰訊房產(chǎn)·杭州站)