昨天，上海住建委表示，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細(xì)則，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

　　本文主要內(nèi)容：

　　1、商改租的利與弊

　　2、新政策將帶來三大影響

　　3、大城市商辦庫存有多少？

　　4、未來房租會降嗎？

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　　商改租的利與弊

　　今年以來，上海已經(jīng)有兩大影響房地產(chǎn)市場格局的重磅動作，一是全面清理整頓“類住宅”項目（即土地用途為商辦或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項目），二是大力發(fā)展住宅租賃市場，推出“只租不售”地塊，并提出全市將新增70萬套租賃住房。

　　如今，這兩大政策趨勢將進(jìn)一步結(jié)合——也就是昨天上海住建委所提到的上研究考慮將“類住宅”整治中未銷售的項目轉(zhuǎn)為租賃住房。

　　今年1月，上海開始整頓“類住宅”，并在嘉定、閔行先行啟動商業(yè)辦公項目清理整頓工作。5月17日，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對商辦類項目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改。

　　據(jù)官方消息，納入清理整頓的商業(yè)辦公項目面積達(dá)1700萬平方米。

　　如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間，以相對低廉的價格對外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無疑會吸引了大量打工族。

　　但是類似“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)、設(shè)置規(guī)范和運營標(biāo)準(zhǔn)，很多項目事先并沒有經(jīng)過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患。

　　因此，上海住建委在研究細(xì)則的同時，實行“發(fā)牌”制度，即針對這類集中式租賃住房，盡快明確其必須符合的各項條件和標(biāo)準(zhǔn)，具體包括基本配備、消防安全設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、管理制度、入住人員準(zhǔn)入條件等，對于符合條件的這類租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營的“牌照”，對于未經(jīng)許可便對外攬客的，則予以重罰。

　　在此基礎(chǔ)上，對這種集中式租賃住房，進(jìn)行全面排摸和專項整治，不符合相關(guān)要求的，在限定期限內(nèi)進(jìn)行整改，并在相關(guān)部門進(jìn)行備案；若拒不整改的，則要堅決予以取締，以免發(fā)生不必要的安全事故或安全事件。此外，將其納入上海整個租房市場的監(jiān)管之中，建立完善的全方位監(jiān)管體系。

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　　新政將帶來的三大影響

　　此次政策的調(diào)整，意味著像北京、上海這類“對商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷、庫存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機，有機會轉(zhuǎn)型為租賃住房。

　　而這一新政將帶來三大影響：

　　1、空置的商辦物業(yè)、類住宅的開發(fā)商、業(yè)主。此前，他們基本上瀕臨絕境?，F(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后，這些資產(chǎn)等于被盤活了。

　　2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對于平抑租金價格，將產(chǎn)生巨大的作用。

　　3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類住宅盤活，對于商品住宅價格有抑制作用。

　　事情的緣起是這樣的：今年春節(jié)之后，北京率先出臺了“限商政策”，隨后上海、深圳、廣州等中心城市紛紛跟隨。其中北京、上海最為嚴(yán)厲。

　　中心城市嚴(yán)管“商辦物業(yè)”、“類住宅”，主要原因是：

　　第一，以北京、上海為代表的城市，需要控制人口總量，但商辦物業(yè)、類住宅等通過改變用途，具有了居住功能，讓城市人口失控，而且情況日益惡化；

　　第二，房企拿商辦類土地，費用較低。但通過改變用途，實現(xiàn)居住功能，可以賣高價。這樣，涉嫌改變規(guī)劃用途，讓政府收入減少。

　　第三，商辦物業(yè)改為居住，存在消防、環(huán)保等多方面的隱患。

　　但是“限商”之后，一個問題隨即而來：在中心城市，商辦物業(yè)的庫存量都非常大，賣不出去、租不出去。這些房子空置著，無法產(chǎn)生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租賃的房源有限。

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　　大城市商辦庫存有多少？

　　一線城市在商辦物業(yè)、類住宅政策上的重大轉(zhuǎn)向，是值得肯定的的。畢竟，官方只簡單地鎖死“商辦物業(yè)”、“類住宅”，會帶來資源的浪費。通過嚴(yán)格的牌照制度，激活這些空置房屋，有利于平抑房價和租金價格。

　　那么大城市的商辦物業(yè)庫存量到底有多少？

　　上圖是2016年上半年，部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數(shù)據(jù)。我們可以看到，成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣出去，大約需要168個月。其實，成都還不是問題最嚴(yán)重的，當(dāng)時的報道稱，深圳的“消化周期”長達(dá)20年。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應(yīng)量超過70萬平方米，截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達(dá)580萬平方米。全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。

　　在上海，庫存的“商業(yè)用房”面積據(jù)稱已經(jīng)超過1000萬平方米，消化周期也長達(dá)8到10年。

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　　未來房租會降嗎？

　　如今的政策對于那些投資商住房的人來說，目前真是相當(dāng)?shù)募m結(jié)，自己買的房子要不要加入到這種對外出租之中，加入吧。似乎真的脫不了手了，而且目前收益看，年化收益應(yīng)該很低，估計也就在1.5%以下，相當(dāng)痛苦，不加入吧，如果政府大量鋪開了商住房租賃，自己就一點機會也沒有了，連這1.5%都賺不到了。

　　而現(xiàn)在又有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會降的。而事實上今年在北京上海，高端整租房已經(jīng)在降價了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅挺。

　　另外從中介也得到了一些信號，現(xiàn)如今正是一年租房的最旺季，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒有出現(xiàn)很明顯的價格上升，也就意味著明年春節(jié)前，租房淡季的時候，很可能房租會大幅下降。

(綜合整理)