“十三條”落地后的兩個月，沈陽市出臺限售政策，樓市調(diào)控政策從中性狀態(tài)調(diào)整為適度收緊。

本次新出臺的九條政策主要針對投機性購房，目的在于抑制房價上漲，下半年沈陽房地產(chǎn)市場或更為理性。

昨日，沈陽市房地產(chǎn)研究所副所長黃闖從專業(yè)角度對限售政策進行分析。

限售政策相對溫和

黃闖認為，相比國內(nèi)其他熱點城市近期出臺的調(diào)控措施，沈陽市政府的此次調(diào)控比較溫和。

首先，沒有使用所有打壓政策工具，比如沒有限購。

其次，調(diào)控力度也沒追求極限。例如限售沒有全域?qū)嵤虮?、蘇家屯等地區(qū)沒有在限售范圍之內(nèi)。限售期限也只有5年，而熱點城市有的為10年。限價的上限是今年5月份的價格，許多城市為去年10月份或今年年初的價格。沈陽5月份的價格是上半年最高的，這為沈陽房價的調(diào)整預留了一定的空間。

黃闖解釋，沈陽之所以如此，是因為沈陽經(jīng)濟目前正處在新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時刻；另外上半年沈陽樓市雖然較熱，但與珠三角、長三角和京津冀地區(qū)相比仍然平穩(wěn)，所以沒有必要投放“猛藥”，全力打壓。

將有效抑制房價上漲

與同類城市比，沈陽房價不高，但上半年增幅過快。按國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，沈陽新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比由1月份的0.1%漲到1.6%，同比由同期的3.2%漲到9.0%。

盡管6月份沈陽市政府已經(jīng)出臺了“十三條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房價上漲勢頭并沒有得到有效遏制。

黃闖表示，這次調(diào)控政策明確要求開發(fā)企業(yè)此后售房價格不得高于今年5月份的水平，今后幾個月，沈陽房價同比可能還會居高不下，但環(huán)比會最多持平，甚至可能有所下降。這將達到要求，并保護樓市的剛性需求。

投機性購房將無利可圖

黃闖認為，此次調(diào)控政策取向非常明顯，就是要貫徹落實國家提出的“房住不炒”的原則。

一手房5年和二手房2年的限售期，對一般投資性購房者影響不大，因為投資性購房通常并不急于轉(zhuǎn)手。而且房子從簽約備案到取得不動產(chǎn)權(quán)證書一般也要2年時間，這意味著，拿到不動產(chǎn)權(quán)證書后3年就可以買賣，對投資者來說沒有大礙。

但對投機性購房則不同，由于其資金大部分來源于金融機構(gòu)，所購房屋不能快速出手，資金成本壓力過大，購房者將無利可圖。

黃闖說，限售是打擊炒房的利器，沈陽沒有在限購等傳統(tǒng)調(diào)控措施方面發(fā)力，而把調(diào)控的重點放在限售上，是抓住了要害和根本，對市場導向?qū)⑵鸬秸_的引領(lǐng)作用。

調(diào)控同時抗擊金融風險

今年4月份，銀監(jiān)會提出要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風險和加強地方債風險管控。7月份，中央召開全國金融工作會議，明確要求提高防范化解金融風險能力。近期，各大銀行紛紛上調(diào)房貸利率，全國超八成銀行無利率優(yōu)惠，有些銀行甚至將基準利率上浮至1.2倍，都是落實中央金融工作會議要求的具體步驟。

“地方政府無權(quán)調(diào)整銀行利率，但對公積金的使用有自主權(quán)。”黃闖說，本次調(diào)控，在公積金貸款方面收得力度較大，既是打擊投資投機性購房行為的需要，也是為了配合國家防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風險。

提高二套房首付比例將有力抑制投資投機性購房，避免將房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫吹大。

銷量下降房價可能回落

上半年，沈陽房地產(chǎn)市場投資投機性購房比例較大，一些購房者搶購房屋并不是為了自住，這是推動房價過快上漲的重要原因。

此番調(diào)控加上金融部門提高信貸門檻，會使市場恢復理性，限價政策也會在一定程度上抑制開發(fā)企業(yè)銷售，其推盤和促銷的力度有可能減弱，因此，下半年商品房銷量有可能下降。

黃闖認為，這對控制房價繼續(xù)上漲是有利的，因為任何一種商品在銷路大好的時候，價格都很難下降，“只有商品住宅的銷量降下來，房價才有可能回落”。