[摘要]等待拆遷的黎二村不是孤例，這背后，是溫州市從去年啟動的聲勢浩大的“大拆大整”專項行動。

鹿城區(qū)洪殿街道黎二村是溫州市著名的城中村，距溫州的黃浦江——甌江南岸不足800米，距市區(qū)最貴豪宅鹿城廣場2.7公里。

黎二村幾十幢破舊的居民樓在兩個月之后會被夷為平地，一些極為破舊的房子被鑒定為C級危房，必須在規(guī)定時間內盡快“清租”，而D級危房則被貼上了封條，不得住人。

黎二村的房價目前約為1.5萬元/平方米，根據鹿城區(qū)采用的貨幣化安置方案，居民可獲得2萬元/平方米的補償。這讓拆遷工作幾乎沒有阻力。

如無意外，這批手握現金的拆遷戶，會形成大量新增置業(yè)需求。之前，已有很多溫州拆遷戶走進售樓處。去年個別新開盤項目中，持拆遷補助的購房者占比一度高達50%，一些改善型樓盤中，拆遷戶比例也達20%-30%。

等待拆遷的黎二村不是孤例，這背后，是溫州市從去年啟動的聲勢浩大的“大拆大整”專項行動。

“大拆大整”

“大拆大整”包含城鄉(xiāng)危舊房治理改造、“四無”生產經營單位集中整治、違法建筑拆除、城中村改造、流動人口管理、出租房整治、市區(qū)舊市場搬遷整治提升、雙嶼綜合整治等八方面內容?！按蟛鸫笳莻€民生工程，但是影響到了房地產市場。”溫州市房地產估價師與經紀人協(xié)會副會長陳德賺說。

為了推動拆遷力度，在貨幣化安置時，溫州政府給出了明顯高于房屋市場價的現金補償。

記者采訪中了解到，當地一居民位于鹿城最核心地段的幾套舊房被拆，共計約1000平方米，獲得3600萬元賠償，補償標準幾乎等同于周邊在售新房 （詳細信息）均價。“如果選擇實物安置，要四五年后拿到房子，政府一次性給出現金安置，等于是以5年后這一地區(qū)的房價進行收購，這很容易讓人接受?！敝辛旱禺a甌紹區(qū)域公司董事長馮植解釋。

按照溫州政府此前的指導政策，拆遷戶如果一年內在市區(qū)范圍內購買商品房或者有產權的安置房，最多還可獲得10%的購房補助。

官方數據顯示，2016年溫州市區(qū)房屋征收貨幣化安置達到3423戶，貨幣化安置比例從2015年2.6%提升到2016年23.98%。

截至目前，甌海區(qū)的貨幣化安置升至13%，同比提高8%，預計今年全區(qū)貨幣化安置比例將提到40%。而鹿城區(qū)今年的貨幣化安置比例目標是50%。

今年，市區(qū)計劃完成24000戶以上城中村改造任務，如果達到50%的貨幣化安置，至少會產生1萬戶手握豐厚現金的家庭。

該政策曾直接推動了一些樓盤的去化。位于溫州市平陽縣的濱江豪庭有1000套房源推向市場，2015到2016年只賣掉了30套。2016年11月，它成為溫州市官方號召項目，如果在拿到拆遷款的6個月內購買濱江豪庭，可以獲得政府10%的補貼?！耙灰怪g，去化就完成了?！敝槿耸空f。

溫州市委黨校和中國社科院社會學研究所共同推出的《2017年溫州藍皮書》指出，貨幣化安置對商品房交易的推動不可忽視。

截至2016年11月，龍灣區(qū)近3000戶安置對象中超過1/3領取了10%的購房補貼，這一人群占據了龍灣區(qū)住房成交量的23.5%。

對政府來說，貨幣化安置的好處明顯，按照鹿城區(qū)區(qū)委書記李無文的話，“騰出的土地可以及時上市拍賣”。

庫存告急

拆遷戶成了開發(fā)商競相爭取的客戶。

去年開盤的中梁首府壹號 （詳細信息）院，據統(tǒng)計有20%-30%的客戶為拆遷安置購房；接近碧桂園的人士透露，碧桂園在溫州的第一個項目，持拆遷補助購房的人占比達50%?！稖刂菟{皮書》認為，城中村改造簽約安置有購房需求的比例在60%-80%；短期內市區(qū)商品房價格幾乎不會下降。

因此，去年溫州樓市 （詳細信息）經歷了有史以來成交量的最高峰。據朗兆市場研究中心數據，2016年溫州商品房供應套數54000套，同比上漲了45.79%；商品房成交套數64872套，同比上漲50.28%。改善需求爆增，市區(qū)成交住宅中，144平方米以上的占到65%?！皬?015年下半年開始，溫州樓市開始復蘇，目前價格整體較為溫和、健康?！瘪T植表示，即使在全國房地產空前火爆的2016年，溫州的表現依然平穩(wěn)。

馮植所在的中梁地產，是溫州的龍頭房企，曾號稱溫州每賣三套房就有一套是中梁的，對當地市場極為熟悉?！拔覀兎治鲞^客源，市場基本上靠本地自用為主。今年成交有可能超過去年，主要就是大拆大整帶來的大量需求?！?/p>

一個不容忽略的現狀是，多位當地人士告訴記者，目前溫州樓市的實際庫存去化周期已經降低到3-3.5個月，基本上處于無房可售的狀態(tài)。

極低的庫存讓外來房企虎視眈眈。4月24日，恒大以17億元拿下了溫州縣級市瑞安的90畝商住地塊，使瑞安的商住樓面價突破1萬元/平方米。6月29日，恒大和碧桂園在瑞安塘下鎮(zhèn)塘口村的土拍會上正式對決，歷經3小時106輪報價，雙方將單價從起始的4100元抬升至8900元。

目前旭輝、融創(chuàng)、金茂等諸多品牌房企都有進軍溫州的意向，金茂就很有可能在甌江口新區(qū)拿下大規(guī)模地塊進行一級開發(fā)。

馮植表示，本土房企并不懼怕和外來大鱷的競爭，“但也擔心，隨著他們的進入，會刺激地價大幅提高。”

由于歷史原因，近期以來的土地火熱并未體現在房價上。“土地溢價率很高，但房價很難漲得起來，因為溫州市民已經不愿買太貴的房子。”陳德賺分析說。

成也房地產，敗也房地產

這個經歷過房價第一、又一夕腰斬的城市，傷痛的記憶揮之不去，控風險的意識似乎也根深蒂固，無論是政府，還是買房人。

溫州第一豪宅鹿城廣場最高峰時單價近10萬元，目前在售二手房單價不足5萬元。

價格腰斬幾乎是溫州每個樓盤的“噩夢”?！霸瓉頊刂萑瞬皇且粚右粚淤I，而是一幢一幢買?，F在變得十分謹慎和理性，他們被傷得太深了?！睖刂葜行∑髽I(yè)發(fā)展促進會會長周德文說，炒房團已經基本絕跡。這一說法得到了所有受訪人士的印證。

現在，溫州人的儲蓄存款出現持續(xù)攀升的勢頭。溫州銀監(jiān)分局的數據顯示，溫州銀行業(yè)金融機構本外幣存款余額已突破1萬億元大關。

和房地產一樣，溫州的實體經濟正在卸去過去的重擔。溫州銀監(jiān)分局統(tǒng)計，溫州銀行業(yè)金融機構的不良貸款余額和不良率從2015年開始出現持續(xù)“雙降”。

《溫州白皮書》認為，通過一段時期消化，當前溫州金融風險已現消退跡象，呈現后危機時期特征。

房地產抽干實體經濟的現象，在溫州是真實存在過的——這一度讓房地產和實體經濟都陷入過深淵。

2010年11月29日，溫州師范學院操場作為住宅用地掛牌出讓，拍賣價格從19.5億元喊到37億元，被置信地產拿下，成為當時全國總價地王，3.7萬元/平方米的樓面價紀錄，在溫州至今未破。獲勝者置信地產集合了108個溫州企業(yè)主，被看作是實業(yè)家抱團炒房的典型案例。

時至今日，這個名為“置信原墅 （詳細信息）”的項目還有36套剩余房源，標價4.2萬元/平方米。最低時，它的售價是3.5萬元/平方米，比樓面價還低2000元，一位熟悉項目的人士告訴記者，這個項目虧了15億元。

“溫州是成也房地產，敗也房地產。”周德文說。

多年來，溫州地方財政對房地產的依賴難以擺脫。2014年一份《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，溫州屬于對土地財政依賴度較高的城市之一，依賴程度超過80%。在財政收入慘淡的2012年，溫州甚至一次性推出3220畝土地，彼時的溫州市長陳金彪親自出面當推銷員。

記者綜合溫州統(tǒng)計局和當地民間研究機構的數據，2013年溫州市土地出讓收入450億元，財政收入566億元，土地收入占財政收入比例高達79.5%；而2016年土地收入348億元，財政收入724億元，占比48%。

風險警示

如今，經過4年多低位盤整，溫州樓市終于成了一個看似正常的市場，但它背后依然暗流涌動。

記者從溫州住建委了解到，給房地產市場創(chuàng)造了大量需求的“大拆大整”將在2017年底收尾，進入全面建設階段。而10%的購房補貼政策在今年4月已被取消。

高額的補償讓政府背負巨大壓力。以鹿城區(qū)為例，若要完成核心片區(qū)城中村改造，政府需要支持回購資金1000億元。

有跡象顯示，貨幣化安置的資金并不能全部馬上到位。鹿城區(qū)的最新拆遷補償政策顯示，如果到了領取收購款當天，居民同意推遲3-6個月取款，可額外獲得收購總額5%的獎勵；若同意推遲6-9個月取款，可再獲得額外10%的獎勵?！斑@等于是政府以10%的年利率向人們借債”。

土地出讓金或可為政府解渴。

從8月開始，通過大拆大整獲得的土地將陸續(xù)推向市場。如無意外，橫瀆舊村地塊將首先進入招拍掛市場，2016年，“橫瀆速度”成為溫州舊改的標桿，13臺挖掘機日夜不停，18天拆除了21萬平方米房屋。

多位當地房地產人士證實，下半年溫州土地市場會推出1200畝土地，幾乎是上半年供應量的兩倍。

3月24日，溫州24畝土地出讓曾引起政府警覺。大發(fā)地產以溢價率83%拿下溫州綠軸地塊，如此高的溢價率已多年未見，2.4萬元/平方米的樓面價更與周邊新盤價持平。而且拍賣會上的參與者們——碧桂園、融創(chuàng)、保利、華潤等全國前十強的房企甫一出現，就讓溫州土地市場出現強烈震蕩。

記者獲悉，第二天，政府將主要開發(fā)商和相關機構召集起來開會。政府告訴與會者，這樣的迷你地塊將不會再出現，今后會以大宗出讓為主。更重要的是，政府表示要“嚴控房價”，并責令相關單位馬上制定調控政策，隨時準備發(fā)布。

“住建局不允許開發(fā)商私自漲價，調控網簽節(jié)奏，比如簽了一批高價房，接下來就會再安排一批相對低價的房源，從而拉低全市成交均價?！敝槿耸客嘎丁?/p>

記者了解到，旭輝、融創(chuàng)、金茂等房企躍躍欲試，把下半年視為進入溫州的最好契機。它們的加入會給溫州樓市帶來怎樣的影響，還不得而知。一旦土地市場變熱，溫州能否打贏價格保衛(wèi)戰(zhàn)，避免泡沫的歷史重演，將是擺在城市管理者面前的難題。