根據(jù)國(guó)際清算銀行的數(shù)據(jù)，在過(guò)去的55年中，澳大利亞房?jī)r(jià)漲了6556%，并且一直處于上漲周期，但沒(méi)有過(guò)下跌周期（國(guó)際清算銀行的統(tǒng)計(jì)方式為，連續(xù)三年及以上出現(xiàn)上漲或下跌，即為上漲/下跌周期）。

瑞銀分析認(rèn)為，上世紀(jì)90年代以來(lái)的低利率助推了澳大利亞超半個(gè)世紀(jì)的牛市。但隨著澳聯(lián)儲(chǔ)加息的臨近，澳大利亞的房產(chǎn)大牛市可能終結(jié)。

澳大利亞創(chuàng)造55年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲大牛市

但是，澳大利亞如此耀眼的房?jī)r(jià)累計(jì)增長(zhǎng)在國(guó)際清算銀行統(tǒng)計(jì)的47個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中僅能排第三位。按照累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅計(jì)算，排名第一的挪威在過(guò)去66年中房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了7726%，僅次于挪威的新西蘭在過(guò)去53年中房?jī)r(jià)累計(jì)上漲7459%。

在這55年中，澳大利亞名義房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)8.1%，基本上每九年房?jī)r(jià)就翻一番。從增速方面來(lái)看，澳大利亞在者47個(gè)經(jīng)濟(jì)體中僅排名第六，次于西班牙（年均增速9.8%）、英國(guó)（年均增速9.3%）、新西蘭（年均增速8.8%）、意大利（年均增速8.8%）和愛(ài)爾蘭（年均增速8.7%）。

調(diào)整CPI等因素后的實(shí)際漲幅，澳大利亞也位居前列，達(dá)到了年均3.0%。略遜于英國(guó)（3.9%）、奧地利（3.8%）和日本（3.8%）。

2000年后，澳大利亞的房?jī)r(jià)漲勢(shì)更猛。澳大利亞漲幅接近150%，僅次于新西蘭。

低利率助推澳大利亞房市

據(jù)瑞銀分析，澳大利亞持續(xù)超半世紀(jì)的樓市大牛市，瑞銀認(rèn)為，很大程度上借助于1990年以來(lái)的利率下調(diào)：

尤其在最近五年，低按揭利率助推了房?jī)r(jià)上漲。目前，澳大利亞的平均房?jī)r(jià)/收入比率已經(jīng)攀升到了大約6.5倍，而在2012年，這一比率僅有大約4.5倍，1987年時(shí)這一比率僅為月2.5倍。

澳大利亞房市還能牛多久？

在瑞銀看來(lái)，已經(jīng)牛了超過(guò)半個(gè)世紀(jì)的澳大利亞牛市，很難再這么牛下去了。

首先，澳大利亞聯(lián)儲(chǔ)可能在今年年底或者明年年初加息200個(gè)基點(diǎn)，利率可能上升至3.5%。

利率上升首先會(huì)影響購(gòu)房意愿。瑞銀分析：

如果利率上漲100個(gè)基點(diǎn)，房貸占澳大利亞人的消費(fèi)比重就會(huì)急劇上升，更不要提利率上漲200個(gè)基點(diǎn)了。

灰色為房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降時(shí)段，藍(lán)線為房產(chǎn)按揭還款占家庭消費(fèi)的比例灰色為房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降時(shí)段，藍(lán)線為房產(chǎn)按揭還款占家庭消費(fèi)的比例此外，澳大利亞的按揭還貸方式有兩種，一種是償還本金和利息（P&I），另一種則是剛開(kāi)始幾年僅償還利息，之后償還本金和利息（IO）。目前，IO還款方式僅占到全部按揭還款的30%左右。同時(shí)，投資性住房的比例進(jìn)一步降低，年均增長(zhǎng)率在10%以下。

投資房信貸增速（藍(lán)線為自住房信貸增速，黑線為投資房信貸增速，紅色虛線為3個(gè)月年化投資房信貸增速）投資房信貸增速（藍(lán)線為自住房信貸增速，黑線為投資房信貸增速，紅色虛線為3個(gè)月年化投資房信貸增速）從目前的情況來(lái)看，瑞銀認(rèn)為：

將會(huì)有更多的IO按揭貸款者將轉(zhuǎn)向P&I，這顯示日益收緊的金融政策帶來(lái)的影響尚未完全顯現(xiàn)。

由于越來(lái)越高的房市杠桿，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高，一旦貨幣政策收緊，那么將會(huì)帶來(lái)全局性的影響。從歷史上看，利率的變化會(huì)在大約5至6個(gè)月后，非常明顯地改變房?jī)r(jià)。

灰色表示澳聯(lián)儲(chǔ)降息周期，紅色為房?jī)r(jià)，藍(lán)色線為房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率，黑色線為房貸灰色表示澳聯(lián)儲(chǔ)降息周期，紅色為房?jī)r(jià)，藍(lán)色線為房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率，黑色線為房貸由此，瑞銀認(rèn)為：

隨著貨幣信貸政策的收緊，澳大利亞的房貸和信貸增速將放緩，房?jī)r(jià)增速在2017年也將放緩至7%左右，在2018年進(jìn)一步放緩至0-3%。

雖然房?jī)r(jià)崩盤(pán)的可能性不大，但是這樣的“軟著陸”也可能會(huì)讓澳大利亞房?jī)r(jià)陷入多年停滯狀態(tài)。在名義房?jī)r(jià)上，澳大利亞房?jī)r(jià)可能會(huì)在未來(lái)幾年的增長(zhǎng)率大約保持在個(gè)位數(shù)。

一方面房?jī)r(jià)增速緩慢，另一方面由于收入增加也比較慢，澳大利亞的房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)會(huì)持續(xù)縮水。