現(xiàn)在如果征集2017年國(guó)民最想提出的問(wèn)題，“樓市接下來(lái)怎么走？”估計(jì)會(huì)高居榜首，它已是懸在大多數(shù)人心中的疑問(wèn)。

尚未發(fā)生的事情，誰(shuí)都無(wú)法準(zhǔn)確給出答案或者預(yù)言，但我們可以透過(guò)一些蛛絲馬跡去捕捉端倪，例如房企大佬的奇怪行為，就是非常重要的信號(hào)。

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又一大佬逃離樓市

昨天（10月23日），潘石屹將位于上海中心區(qū)凌空SOHO以44.9億元出售一空。當(dāng)天晚上，SOHO中國(guó)公告宣布，與基匯資本旗下一家于香港注冊(cè)成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項(xiàng)目公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議。

凌空SOHO，位于上海長(zhǎng)寧區(qū)，雖不是最核心地段，但同屬于上海中心區(qū)。

進(jìn)入2017年以來(lái)，這位長(zhǎng)期看空中國(guó)樓市的大佬潘石屹，變賣(mài)資產(chǎn)的速度正在加速。據(jù)悉，早在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)的時(shí)候，潘石屹就高調(diào)宣布，將上海的SOHO天山廣場(chǎng)、虹口SOHO、凌空SOHO三個(gè)項(xiàng)目劃入非核心物業(yè)范圍，拿出來(lái)銷(xiāo)售。

SOHO天山廣場(chǎng)位于長(zhǎng)寧區(qū)，虹口SOHO位于虹口區(qū)，皆是上海中心區(qū)黃金地段。

2017年年初的全年業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹又反口，說(shuō)不賣(mài)了，理由是外匯管制之下出售資產(chǎn)回收的資金沒(méi)有更好的投資路徑，“持有境內(nèi)資產(chǎn)好過(guò)持有人民幣”。之后，潘石屹違反了“諾言”，將虹口SOHO以35.7億賣(mài)給了吉寶置業(yè)，緊隨其后還宣布將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當(dāng)中。直到昨天將凌空SOHO售出一空。

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)香港媒體報(bào)道，近日李嘉誠(chéng)在香港的標(biāo)志性建筑，也是李嘉誠(chéng)一生榮耀的象征中環(huán)中心，以402億港幣轉(zhuǎn)手了！

中環(huán)中心位于香港中環(huán)皇后大道旁，是香港最核心的地段。

潘石屹、李嘉誠(chéng)，這些中國(guó)的地產(chǎn)大佬們?yōu)楹稳绱思庇诔鍪酆诵牡囟蔚膶?xiě)字樓？

02

為何急于拋售寫(xiě)字樓

地產(chǎn)大佬們肯定不是頭腦發(fā)熱，作為商人，他們心中必定有一番計(jì)算，如若不是出售比持有更賺錢(qián)，他們不太可能會(huì)清空。

這么說(shuō)來(lái)，持有寫(xiě)字樓已經(jīng)不像想象中那么掙錢(qián)了？是的，如今的寫(xiě)字樓，就是個(gè)雞肋，核心區(qū)的還好，邊遠(yuǎn)地區(qū)簡(jiǎn)直就是個(gè)坑。

在全球房?jī)r(jià)大漲的背景下，寫(xiě)字樓的收益率已經(jīng)不像想象中的那么高，而且房?jī)r(jià)越高的地方，收益率越低。

亞洲城市寫(xiě)字樓收益率

來(lái)源于第一太平戴維斯

從上面兩張數(shù)據(jù)圖可以看到，亞洲地區(qū)收益率最高的是越南首都河內(nèi)與其重要城市胡志明市。

房?jī)r(jià)最高的香港、臺(tái)北、東京、新加坡、北京、首爾、上海、深圳都不高，臺(tái)北僅為1.9%，香港也只有2.32%。

中國(guó)上榜的城市中，僅成都收益率還算可觀，卻仍只有5.68%，比一般的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率要低得多。換言之，投資這些城市的寫(xiě)字樓收益率還不如隨便選擇一款理財(cái)收益率高。

而且，收益率還在逐步收縮。

亞洲城市收益率變化

來(lái)源于第一太平戴維斯

從上圖可以看到，2016年年底亞洲各城市寫(xiě)字樓受益相比于半年前，幾乎都有不同程度下跌，其中成都跌幅最大。

收益率不高是其次，主要還是風(fēng)險(xiǎn)較大。按照各城市現(xiàn)有的寫(xiě)字樓面積和銷(xiāo)售速度來(lái)看，中國(guó)主要城市寫(xiě)字樓嚴(yán)重過(guò)剩。

城市規(guī)劃中，建設(shè)者們最先規(guī)劃建設(shè)的就是各種甲級(jí)寫(xiě)字樓、Mall，它們能夠展現(xiàn)城市的繁華，正因如此它們被大量規(guī)劃建設(shè)。

但伴隨著阿里巴巴、京東等電商的崛起，商鋪、寫(xiě)字樓遭到嚴(yán)重沖擊，租售端需求大量減少，而建設(shè)仍在進(jìn)行，入大于出就造就如今商業(yè)用房嚴(yán)重過(guò)剩的局面。

前幾日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了前三季度中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存，其中寫(xiě)字樓庫(kù)存量同比增加了6.1%，住宅庫(kù)存量下降了22%。

熱點(diǎn)城市去庫(kù)存周期均在兩年以上。

上圖是2016年幾個(gè)主要城市商業(yè)用房消化周期情況，按照現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，即使不再建設(shè)商業(yè)用房，成都也需要十多年才能清空庫(kù)存，無(wú)怪2016年12月成都寫(xiě)字樓收益率相較于與半年前下跌了1.01%。

正因?yàn)橹袊?guó)主要城市寫(xiě)字樓的收益率、庫(kù)存過(guò)剩的現(xiàn)狀，才有潘石屹、李嘉誠(chéng)等地產(chǎn)大佬開(kāi)始拋售寫(xiě)字樓，看空這類(lèi)房產(chǎn)。

那么這類(lèi)房子真的危險(xiǎn)了嗎？

03

寫(xiě)字樓真的危險(xiǎn)了嗎

其實(shí)不然，因?yàn)檫@類(lèi)房子迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)——商改租。

今年8月，國(guó)家九部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢等12個(gè)城市住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

截止到目前，全國(guó)已經(jīng)有20多個(gè)主要城市出臺(tái)了租賃政策，均提出鼓勵(lì)將閑置商業(yè)用房、廠房，按規(guī)定改為租賃住房。

上海等超大城市甚至直接將原有的商業(yè)土地屬性直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亟ㄔO(shè)租賃住房。

這是造福于民，且廢置資源重新利用的好政策，既解決了空置浪費(fèi)問(wèn)題，又能增加租賃住房的供應(yīng)量，平抑中心城市的租金。對(duì)于這類(lèi)房子本身，也是個(gè)超級(jí)利好。若不如此，這類(lèi)房子恐怕就只能空置、貶值。

盡管如此，普通人投資寫(xiě)字樓還需謹(jǐn)慎小心。雖然寫(xiě)字樓比住宅的租金收益率高，但價(jià)格漲幅和速度都要比后者低。

地產(chǎn)大佬們不愿把時(shí)間耗這上面，他們有收益率更高、更好的產(chǎn)品，何苦還要守著這個(gè)雞肋呢。