業(yè)主須知----關(guān)于封閉陽臺(tái)的法律依據(jù)

　　想要封閉陽臺(tái)的業(yè)主注意了，陽臺(tái)不是能夠隨意封閉的，其中會(huì)涉及到一些法律問題，下面裝修之家網(wǎng)小編將帶來關(guān)于封閉陽臺(tái)的法律依據(jù)，請(qǐng)各位業(yè)主務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　一、

　　建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中，對(duì)封閉陽臺(tái)的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺(tái)?！币虼?，現(xiàn)行房屋建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑面積計(jì)算有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋陽臺(tái)區(qū)分全封閉和未封閉兩類。全封閉陽臺(tái)建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算;未封閉陽臺(tái)建筑面積按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　陽臺(tái)建筑面積：a.原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;b.挑陽臺(tái)(底陽臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;c.凹陽臺(tái)按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)入建筑面積;d.半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　二、

　　1.我國(guó)《民法通則》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利”。業(yè)主作為房屋的所有人，對(duì)自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、處分權(quán)能。他對(duì)自己的房屋進(jìn)行必要的添附、裝飾、裝修，是行使處分權(quán)能的一種表現(xiàn)，也就是行使所有權(quán)的表現(xiàn)。

　　2.我們業(yè)主與與前期物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：如果我們業(yè)主不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》，我們將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，所以該合約是格式的霸王合同，屬于無效合同，對(duì)業(yè)主沒有約束力。

　　3.業(yè)主與物業(yè)是經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者(業(yè)主)的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。

　　4.業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費(fèi)行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任;就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)，其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。

　　5.綜上所述，我們業(yè)主當(dāng)時(shí)簽署的《商品房買賣合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。

　　6.所以本業(yè)委會(huì)主任認(rèn)為，在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督。是否封閉陽臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。