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購房時如何處理面積誤差!

來自：保駕護航網(wǎng) 閱讀：399人已瀏覽 發(fā)布時間：2014-06-04 分享：

? ??一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。那么如何計算建筑面積呢，購房時如何處理面積誤差呢?
一、如何計算建筑面積
　　在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：
　　1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。
　　2、多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
　　3、地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
　　4、用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
　　5、穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
　　6、電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
　　7、住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
　　8、獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積;多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。
　　9、突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
　　10、兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

二、怎么認定面積誤差
　　我們通常稱面積誤差為“房屋縮水”，實際上表現(xiàn)形式各有不同，房屋面積不但有“縮水”，還有“漲水”。有些是交房時房屋建筑面積與商品房預售、銷售合同中約定的建筑面積不符，比如前邊案例所提到的這位買受人的遭遇;有些是套內使用面積與約定的不符，也就是我們所說的使用率問題。
　　在房屋預售活動中，開發(fā)商聲稱自己房屋的使用率為75%，結果最后只有70%，這就產生了誤差，就會在買賣雙方之間產生糾紛;有些則是因為公攤面積 的問題，可能購房者最后得到的建筑面積與預售合同約定面積相符，但是由于公攤面積增加，相應地其套內建筑面積必然減少。還有一種可能，就是公攤面積絕對數(shù) 不變，但某些不應該被公攤的建筑也被作為公攤面積，消費者也會受到損害。
　　實際上，在建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)劃(試行)》中明確規(guī)定：商品房若按“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購的套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。而套內建筑面積又是套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積之和。而其中任何一個面積組成部分出現(xiàn)誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失?！?/span>
三、購房時如何處理面積誤差
　　通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是 雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。
　　面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據(jù)實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。當然，如 果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據(jù)實結算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。
　　還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。
　　在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情 況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。
　　如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如 說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗 力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要 擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。
　　購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用 面積縮水給消費者帶來的壞處。如果購房者不了解如何計算面積，以及如何在合同中約定相關事項，最好請專業(yè)律師協(xié)助簽訂購房合同，降低發(fā)生糾紛的幾率
四、公攤面積是不是越小越好
　　公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。隨著現(xiàn)代多層和高層住宅的發(fā)展，過去單門獨院、一幢建筑物 一個單一的產權主體的格局被打破，一套商品房的產權人既擁有對套內建筑面積的專有權，也擁有對公用建筑面積的持份權。根據(jù)建設部和北京市的相關規(guī)定，公用 建筑面積由兩部分組成：
　　一是大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、 消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的 專用設備用房。
　　二是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。顯然，如果走廊、過道、樓梯間等面積過小，盡管計價面積小了，但也會給業(yè)主的上下出行帶來不便。
　　由此可見，公用建筑面積的大小不僅影響到商品房的價格，而且關系到業(yè)主居住的舒適度。所以說，公攤面積并非越小越好。
五、房屋面積誤差糾紛怎么解決
　　最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十四條規(guī)定：
　　出賣人交付的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，而合同沒有約定或約定不明確，以面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內或以外作為是否支持解除合同及承擔不同責任的標準，即：
　　(一)面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內，購房者應當按照合同約定的價格據(jù)實結算支付房款，購房者不得以此為由解除合同;
　　(二)面積誤差比絕對值超過3%，則購房者有權解除合同并要求開發(fā)商返還已付的房款及利息。如果購房者愿意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定 面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房款由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的所有權歸購房者，并且對超出部分可不支付房款。 房屋實際面積小于合同約定面積的，購房者可要求開發(fā)商返還面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房款及利息，并雙倍返還超出3%部分的房款。

　　買賣雙方在簽訂商品房預售合同時，合同約定的房屋建筑面積為預測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方請專業(yè)律師在房屋買賣合同中約定相關事宜。


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