【今起房貸利率重簽 六大行在內(nèi)的多家銀行發(fā)布轉(zhuǎn)換公告】據(jù)央行公布，2020年3月1日起開展存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，其中包括個(gè)人房貸。近日，國有六大行等在內(nèi)的多家銀行通過官網(wǎng)、官方公眾號等平臺(tái)發(fā)布了轉(zhuǎn)換公告，多銀行稱還將陸續(xù)發(fā)送“一對一”短信。

　　我們根據(jù)官方公告和業(yè)內(nèi)采訪整理了十個(gè)問題，告訴你轉(zhuǎn)換方案“二選一”哪個(gè)更省錢。以貸款100萬、等額本息還款、原合同期限30年、現(xiàn)執(zhí)行1.1倍利率(即5.39%)為例，當(dāng)前月供5609.07元。如果選擇掛鉤LPR，重定價(jià)日前一個(gè)月的LPR調(diào)整5個(gè)基點(diǎn)，對月供影響約30元。

　　1、轉(zhuǎn)換范圍?

　　答：2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款)，均需進(jìn)行轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可選擇不轉(zhuǎn)換。

　　2、轉(zhuǎn)換時(shí)間?

　　答：自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。只能轉(zhuǎn)換一次。

　　3、什么是LPR?

　　答：LPR是由具有代表性的18家報(bào)價(jià)行，在央行給出的一個(gè)利率基礎(chǔ)上，對本行最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報(bào)價(jià)，每月20日公布。LPR分“1年期”和“5年期以上”兩個(gè)品種，由于個(gè)人房貸期限多在5年期以上，下述舉例所說LPR報(bào)價(jià)均指5年期以上品種。

　　4、LPR每月公布一次，選擇掛鉤后，每月還款額都變嗎?

　　答：不是的，最短一年一變。

　　央行規(guī)定，借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。假設(shè)用戶貸款發(fā)放日是2019年11月1日，定價(jià)周期是一年，轉(zhuǎn)換時(shí)可選擇每年11月1日或1月1日(偏主流)為重定價(jià)日。選定后只需留意重定價(jià)日前一個(gè)月的LPR報(bào)價(jià)就可以，它決定之后一年的月供是多少。

　　5、兩種方案的區(qū)別是什么?

　　答：選擇固定利率，獲得的利率水平在合同剩余期限內(nèi)不變。記者咨詢的多家銀行表示，大概率會(huì)延續(xù)此前利率水平。假設(shè)用戶原來享受9折優(yōu)惠，利率為基準(zhǔn)利率4.9%X0.9=4.41%，新合同還可以協(xié)定為4.41%。

　　選擇掛鉤LPR會(huì)面臨利率波動(dòng)。銀行稱，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率仍不變，變的是背后的計(jì)算邏輯。仍以現(xiàn)有貸款利率4.41%為例，之前用戶獲得利率的計(jì)算邏輯是4.9%x0.9，取決于央行基準(zhǔn)利率有無變化;轉(zhuǎn)換后取決于LPR報(bào)價(jià)，計(jì)算邏輯改為LPR+(-)固定點(diǎn)差，此例中固定點(diǎn)差為4.8%(央行規(guī)定的2019年12月LPR報(bào)價(jià))-4.41%=0.39%。不論未來LPR升或降，用戶獲得利率都是LPR-0.39%。

　　6、哪種方案更合適?

　　答：綜合業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)，固定利率無風(fēng)險(xiǎn)，而掛鉤LPR有可能享受到其報(bào)價(jià)下行帶來的紅利。LPR除了關(guān)系房貸利率，也是銀行給企業(yè)發(fā)放貸款的“錨”，現(xiàn)階段要給實(shí)體融資降成本，所以LPR趨勢為下行。但不能確保LPR會(huì)一直升或一直降，還需要用戶自己做決策。

　　7、選擇掛鉤LPR，它的報(bào)價(jià)變化對月供有多大影響?

　　答：地產(chǎn)界分析人士告訴記者，不論現(xiàn)在利率是7折優(yōu)惠、9折優(yōu)惠，還是上浮1.1倍，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)，銀行都會(huì)通過LPR加減點(diǎn)延續(xù)前期利率。之后關(guān)注重定價(jià)日前一個(gè)月的LPR報(bào)價(jià)，LPR每調(diào)整5個(gè)基點(diǎn)，對百萬貸款月供影響約30元。

　　8、請舉一個(gè)例子詳細(xì)說明此次轉(zhuǎn)換影響?

　　答：案例一：比如用戶貸款100萬，以等額本息還款，原合同期限30年，剩余20年，執(zhí)行利率上浮10%，即利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，月供5609.07元。

　　如果在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度為5.39%-4.8%(2019年12月LPR報(bào)價(jià))=0.59%。至2020年12月31日，執(zhí)行利率水平仍是5.39%。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的LPR+0.59%，此后以此類推。

　　假設(shè)2020年12月LPR報(bào)價(jià)降至4.7%，用戶獲得利率則為4.7%+0.59%=5.29%，計(jì)算可得月供為5546.84元，比現(xiàn)在減少約62元。

　　案例二：用戶貸款100萬，以等額本息還款，原合同期限30年，剩余25年，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率9折，即4.9%x0.9=4.41%，月供5013.52元。

　　如果在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，那么減點(diǎn)幅度為4.8%(2019年12月LPR報(bào)價(jià))-4.41%=0.39%。至2020年12月31日，執(zhí)行利率水平仍是4.41%。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的LPR-0.39%，此后以此類推。

　　假設(shè)2020年12月LPR報(bào)價(jià)降至4.7%，用戶獲得利率則為4.7%-0.39%=4.31%，計(jì)算可得月供為4954.59元，比現(xiàn)在減少約58.93元。

　　9、轉(zhuǎn)換規(guī)則?

　　答：可將原合同基于“央行基準(zhǔn)利率”的定價(jià)轉(zhuǎn)換為固定利率，或貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)。對于存在共同借款人的貸款，需要共同確認(rèn)定價(jià)基準(zhǔn)變更。

　　10、轉(zhuǎn)換渠道及申請流程?

　　答：銀行提供多種受理渠道，包括網(wǎng)銀、手機(jī)銀行、短信銀行、智能柜員機(jī)或貸款服務(wù)行等。

　　多家銀行提示，疫情防控期間，建議個(gè)人優(yōu)先通過線上渠道自助操作辦理。確有特殊原因無法自助辦理的，待疫情結(jié)束后到銀行網(wǎng)點(diǎn)人工辦理。