很多朋友在買房的時(shí)候都十分關(guān)注房屋所在樓盤小區(qū)容積率也就是住宅容積率的問(wèn)題，但是容積率多少合適，住宅小區(qū)容積率大好還是小好這個(gè)問(wèn)題并不是很多人都清楚的，甚至也還有不少人對(duì)容積率概念認(rèn)識(shí)不太清楚或者說(shuō)片面的理解。一般認(rèn)為容積率越低，人們的居住舒適度就越高，像通常別墅的容積率就是非常低的。事實(shí)上容積率大好還是小好的個(gè)問(wèn)題并不是絕對(duì)的，還是需要跟自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行探討。容積率存在客觀上的最合理值，在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。那么，容積率多少合適?容易率高好還是低好呢?接下來(lái)我們一起來(lái)里了解一下。

一、容積率的概念

容積率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。是一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。(容積率大好還是小好,容積率多少合適,容積率高好還是低好)

二、容積率相關(guān)規(guī)定與簡(jiǎn)單列舉

住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言不同類型住宅容積率各自有相應(yīng)的對(duì)照范圍。

容積率規(guī)定：

獨(dú)立別墅為0.2~0.5;

聯(lián)排別墅為0.4~0.7;

6層以下多層住宅為0.8~1.2;

11層小高層住宅為1.5~2.0;

18層高層住宅為1.8~2.5;

19層以上住宅為2.4~4.5;

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。(容積率大好還是小好,容積率多少合適,容積率高好還是低好)

容積率簡(jiǎn)單列舉：

總占地10萬(wàn)平方米，總建筑面積10萬(wàn)平方米，容積率為1

總占地10萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米，容積率為1.5

總占地10萬(wàn)平方米，總建筑面積8萬(wàn)平方米，容積率為0.8

容積率越小，居住密度越小，相對(duì)舒服。容積率越大則相反。容積率超過(guò)5就不建議購(gòu)買了。

三、容積率的計(jì)算公式

住宅用地：容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積

工業(yè)用地：容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積

當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。

四、容積率多少合適

住宅容積率一般在土地拍賣時(shí)已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問(wèn)題了。對(duì)于一個(gè)樓盤的容積率大好還是小好，業(yè)界普遍認(rèn)為，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低。一般來(lái)說(shuō)容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此：綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，而住戶就越舒服。而容積率大小的對(duì)我們居住者影響主要有以下幾點(diǎn)：

1、人口密度：

容積率首先就決定了一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)小區(qū)所能居住人口數(shù)量多少。例如高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化。所以在購(gòu)買房屋在高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求，例如小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)保養(yǎng)是否能跟上等等。

2、生活環(huán)境：

容積率大小往往也代表著小區(qū)內(nèi)部空間的大小，深刻影響著小區(qū)內(nèi)住宅周圍生活社區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣。由于高容積率住宅往往對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。比如小孩老人活動(dòng)散步玩耍的公共露天空間大小，小區(qū)配套娛樂(lè)健身設(shè)置是否足夠。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。如何合理地解決這些問(wèn)題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購(gòu)房者提高對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面。

3、安防問(wèn)題：

住宅容積率多少往往也能折射出一些其它跟生活密切的相關(guān)的問(wèn)題。例如由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當(dāng)然這不是說(shuō)低容積率的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來(lái)保證住戶的安全。當(dāng)然，低容積率小區(qū)同樣有著安防的問(wèn)題，例如一些高檔別墅，過(guò)于空曠，人員稀少，樓與樓之間距離大，隔音好，可以說(shuō)是“地廣人稀”，所以安防水平要求往往嚴(yán)苛。

4、價(jià)格問(wèn)題：

土地價(jià)格與容積率之間的相互影響，進(jìn)而容積率、地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。一般而言，除了市中心和城市市郊容積率對(duì)房?jī)r(jià)影響較小，其余部分地區(qū)容積率往往與房屋住宅價(jià)格成鮮明反比。從理論上講，對(duì)同一地段的小區(qū)或者地產(chǎn)項(xiàng)目而言，容積率較小，則房?jī)r(jià)較高；容積率較大，則房?jī)r(jià)較低。

通過(guò)以上描述，大家對(duì)關(guān)于容積率大好還是小好的問(wèn)題想必已經(jīng)有了一個(gè)大概的認(rèn)識(shí)。其實(shí)容積率多少合適這個(gè)問(wèn)題核心還是在結(jié)合自身能夠承受的房屋價(jià)格即經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及實(shí)際需求相結(jié)合決定。并不是容積率高就意味著好，例如同一地段幾個(gè)樓盤項(xiàng)目，容積率雖然不同，價(jià)格也差不多，其它條件如建筑質(zhì)量、戶型、綠化、物業(yè)等因素反而是容積率較小的較有優(yōu)勢(shì)，那么也許選擇容積率小的反而更是適合的。更不要說(shuō)如果價(jià)格差距很大的情況下了?？傮w而言，容積率越小，人均空間就大，居住環(huán)境和質(zhì)量也較高。

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