今年以來，在一線城市和二線熱點城市樓市火爆的情況下，主要城市庫存不斷下滑，一些熱點城市由于供應不足，房價仍面臨較大的上漲壓力。

存銷比處歷史低位

上海易居房地產研究院最新發(fā)布的35個城市住宅庫存報告顯示，截至2016年8月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%。

這35個城市分別是，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

報告顯示，8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2336萬平方米，環(huán)比增長8.1%，同比增長26.9%。8月份推盤節(jié)奏相比7月份有所加快，說明房企入市積極性在提高。8月份，35個城市月度新增供應量小于新增成交量(其中8月份新增成交量為2558萬平方米，環(huán)比增長6.0%，同比增長25.0%)。新增供應小于新增成交，所以促使8月份的庫存出現(xiàn)了下降。

從反映去庫存壓力的存銷比來看，8月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.1，該數(shù)值相比7月份10.0個月收窄了0.9個月的水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《第一財經(jīng)日報》，觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近五年最低點即2011年2月7.5個月的數(shù)值。預計未來幾個月該指標總體上會繼續(xù)下滑，也意味著后續(xù)房價上漲壓力仍很大。

分城市類型來看，8月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為7.5、8.7和13.9個月。相比7月份8.5、9.6和14.7個月的數(shù)值，三類城市均有加快的表現(xiàn)。

其中，一線城市已連續(xù)20個月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

二線城市的邏輯和一線城市類似，目前存銷比處于12個月以下的水平，房價上漲幅度相對也較大。部分城市存銷比數(shù)值比一線城市還要小，房價上漲幅度自然更大。三線城市存銷比數(shù)值繼續(xù)縮小，但相比一二線城市，依然較大，仍處在去庫存的過程中。

這些城市房價上漲壓力大

從35個城市的具體數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為30個月，相比7月份有所提高。另外，類似濟寧、西寧等城市的存銷比也比較高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存銷比較小。這會使得此類城市近期房價上漲壓力較大，同時土地交易異?；钴S。

部分城市存銷比持續(xù)下滑的態(tài)勢較明顯。以杭州為例，在2014年6月杭州存銷比為26.0個月，屬于本輪樓市調整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個月。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，杭州一直都是二線城市中經(jīng)濟發(fā)展最好的一個城市，市場需求一直比較大。但2010年后，由于價格過高、供應量過大，房價出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過多年的價格調整之后，其成交量也迅速擴大，在庫存消化得差不多后，房價也開啟新一輪的上漲周期。

數(shù)據(jù)顯示，8月份，杭州全市新建商品房成交量接近2萬套，至此，今年杭州全市新房累計成交量已高達15.4萬套，為歷史首現(xiàn)。對比之下，2016年的杭州樓市，只花了半年的時間，就完成了2014年全年的銷量;只用了不到9個月的時間，就超出了2015年全年的成交量。

成交量劇增的同時，房價水平也出現(xiàn)上漲。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅方面，8月全市成交均價為17233元/平方米，環(huán)比上漲9.6%。其中，市區(qū)新建商品住宅成交均價為18547元/平方米，環(huán)比上漲11.6%。

與杭州情況類似還有廣州。過去幾年，廣州由于土地供應大，庫存較多，因此廣州的房價漲幅有限，不僅遠不如北上深，而且也跑輸廈門、南京等二線城市。但今年3月以來，隨著成交量的不斷放大，庫存得以充分消化后，房價也開始迎來一輪補漲。

廣州房地產官方網(wǎng)站陽光家緣實施簽約數(shù)據(jù)顯示，2016年8月一手住宅網(wǎng)簽均價為17853元/平方米，同比2015年8月的15919元/平方米上漲1934元/平方米，同比上升12.15%，創(chuàng)歷史新高。同期簽約量為10025套，同比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

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嚴躍進說，2016年上半年35城去庫存周期總體上處于下行態(tài)勢，到了7-8月份則繼續(xù)下行，且處于歷史較低水平，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預期穩(wěn)定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩。

值得警惕的是，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。嚴躍進說，部分城市雖然已經(jīng)出臺了限購等相關政策，但抑制房價的壓力依然會比較大。從供給側結構性改革等思路看，積極增加土地供應、抑制土地價格過快上漲、打擊各類捂盤惜售行為，是后續(xù)此類重點城市需要關注的內容。(來源：第一財經(jīng)）