來(lái)自中國(guó)社科院的一份研究報(bào)告認(rèn)為，由于受到“虹吸效應(yīng)”的影響，一些縣(市)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有難度。報(bào)告建議，應(yīng)著力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴(yán)格控制土地供給節(jié)奏等方面入手。

“所謂虹吸效應(yīng)，是指這些縣(市)距離所屬地級(jí)市距離較近，但又達(dá)不到同城的程度，受到后者虹吸效應(yīng)影響較大，這類縣(市)的潛在住房需求者有相當(dāng)部分選擇到地級(jí)市購(gòu)買住房?！?月22日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2016)》稱，“全國(guó)大部分縣(市)都屬于這種情況?！?

許多縣域經(jīng)濟(jì)體為短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)力增加，過(guò)度開發(fā)房地產(chǎn)。

多數(shù)縣房庫(kù)存處于高位

一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重依賴該地區(qū)的人口變化狀況。上述報(bào)告稱，對(duì)于一個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)體而言，除非地處成熟經(jīng)濟(jì)圈，它的總體人口通常是減少的。

“當(dāng)然，對(duì)于縣域內(nèi)的城鎮(zhèn)而言，由于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，目前其人口仍然可能是增加的，但是增加的幅度卻可能是變化的?！鄙鲜鰣?bào)告認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看也可能存在著拐點(diǎn)，到了這個(gè)拐點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口無(wú)法繼續(xù)增加甚至?xí)呌跍p少。

中國(guó)社科院此前一項(xiàng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，縣域經(jīng)濟(jì)體目前房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政策目標(biāo)，全國(guó)許多縣(市)商品房存量都處于高位。

上述報(bào)告羅列了多個(gè)縣(市)目前的房地產(chǎn)建設(shè)和待售情況：

四川省南充市南部縣是一個(gè)具有130萬(wàn)戶籍人口的大縣，縣城人口20萬(wàn)。2015年底，南部縣存量住宅9159套，面積96.06萬(wàn)平方米，已完工未取得預(yù)售許可的住宅815套，8.76萬(wàn)平方米。除此之外，進(jìn)入施工階段未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目和已取得土地使用權(quán)未開工項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)住宅約8500套，面積110余萬(wàn)平方米，已開發(fā)或已規(guī)劃立項(xiàng)未開發(fā)的住宅合計(jì)約1.8萬(wàn)套，面積超過(guò)200余萬(wàn)平方米，消化庫(kù)存時(shí)間約為3-5年;

四川省資陽(yáng)市安岳縣戶籍人口約160萬(wàn)，縣城人口約35萬(wàn)。2016年3月底全縣共計(jì)商品房約270萬(wàn)平方米未出售，其中包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)在內(nèi)的住宅約200萬(wàn)平方米、商業(yè)用房約70萬(wàn)平方米;

安徽省安慶市宿松縣戶籍人口約84萬(wàn)，縣城人口約13.5萬(wàn)。該縣商品房待售面積從2014年底的5.75萬(wàn)平方米，上升到2015年的28.87萬(wàn)平方米，另有43.62萬(wàn)平方米商品房在建;

湖北省監(jiān)利縣戶籍人口156萬(wàn)，縣城人口30萬(wàn)人。2014年該縣商品房存量為60.97萬(wàn)平方米，其中住宅存量約47萬(wàn)平方米，2015年底商品房存量上升到約86萬(wàn)平方米，住宅存量約64萬(wàn)平方米;

浙江省嘉興市嘉善縣常住人口57萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口占比56.3%，2015年初商品房存量為350萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售109.38萬(wàn)平方米，年底下降為284萬(wàn)平方米，庫(kù)存壓力仍較大。

“以上案例縣(市)具有較強(qiáng)的代表性，全國(guó)許多縣(市)商品房存量都處于高位?！眻?bào)告說(shuō)，“去庫(kù)存”仍然是各縣域經(jīng)濟(jì)體未來(lái)需要努力推進(jìn)的重大任務(wù)。

“受限購(gòu)、限貸政策的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)從限購(gòu)、限貸城市逐步轉(zhuǎn)向沒(méi)有限購(gòu)、限貸的地區(qū)或城市，導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)量增加?！敝袊?guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室副主任尚教蔚說(shuō)，而這些地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)狀況、人口增長(zhǎng)等均不如一線城市和部分二線城市，供給增加的同時(shí)需求并不旺盛。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有深入研究政策及市場(chǎng)變化，致使投資、布局不合理，造成三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存增加。

第四類縣域房地產(chǎn)最難賣

社科院研究顯示，從房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，縣域經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)可以大致分為四類：

第一類：特大城市近郊區(qū)縣(市)。這類縣(市)由于受特大城市的輻射影響大，在某種程度上可以實(shí)現(xiàn)與特大城市的日常通勤，其房地產(chǎn)發(fā)展與核心特大城市具有一定的同步性，“去庫(kù)存”目標(biāo)基本得以實(shí)現(xiàn)，例如環(huán)京、環(huán)滬的諸多縣(市);

第二類：到所屬地級(jí)城市的距離相對(duì)較近，同時(shí)人口眾多，自身承擔(dān)了較多中心城市功能的縣(市)。這類縣(市)具有獨(dú)立發(fā)展的空間，并且可能對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生一定的輻射效應(yīng)，“去庫(kù)存”目標(biāo)也相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，例如安徽的臨泉縣;

第三類：在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)都比較有節(jié)制的縣(市)。這類縣(市)由于很好地將房地產(chǎn)供給與需求進(jìn)行了匹配管理，庫(kù)存數(shù)量相對(duì)有限，“去庫(kù)存”任務(wù)較輕，“去庫(kù)存”的目標(biāo)自然也相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)。但這類情況在全國(guó)并不具有普遍性。

第四類就是受虹吸效應(yīng)影響較大的縣(市)。

報(bào)告分析稱，這類縣(市)房地產(chǎn)售賣難，因?yàn)檫@類縣市距離更高層級(jí)和更大規(guī)模的地級(jí)城市并不很遠(yuǎn)，商業(yè)設(shè)施和醫(yī)療服務(wù)相對(duì)鄰近的地級(jí)城市毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言，農(nóng)民更愿意去地級(jí)城市購(gòu)物和就醫(yī)，而這類縣(市)的高中教育基本上又是全域統(tǒng)籌，初中教育一定比例上也是全域統(tǒng)籌，只有小學(xué)教育比農(nóng)村具有較大的質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)，農(nóng)民進(jìn)城享受縣(市)的商業(yè)和公共服務(wù)的積極性不高，進(jìn)一步削弱了農(nóng)民進(jìn)城的決心。

更主要的，是農(nóng)民進(jìn)城容易，但獲得足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)卻不容易。總體上，第四類縣(市)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)就不充足，如果仍然依賴外出務(wù)工來(lái)獲得就業(yè)機(jī)會(huì)的話，農(nóng)民就沒(méi)有太多必要留在城鎮(zhèn)生活。

但對(duì)于上述判斷，房地產(chǎn)企業(yè)有自己的“小算盤”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所今年5月發(fā)布的2016年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》稱，“隨著針對(duì)三四線城市的去庫(kù)存刺激政策的落實(shí)，一些房企開始擴(kuò)大其土地儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的需求量上漲?！?

縣域經(jīng)濟(jì)體的致命問(wèn)題

“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的任何波動(dòng)，都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入產(chǎn)生遠(yuǎn)比其他行業(yè)更加深刻的影響，特別是對(duì)于對(duì)土地使用權(quán)出讓收入和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅具有高度依賴性的縣域經(jīng)濟(jì)而言，這種影響就更加明顯而強(qiáng)烈?！鄙鲜鰣?bào)告稱。

報(bào)告介紹，去年以來(lái)，縣域經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)“去庫(kù)存”采取了多項(xiàng)措施，包括制定購(gòu)房補(bǔ)貼政策、加大購(gòu)房金融支持力度、增加農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房支持力度、鼓勵(lì)貨幣購(gòu)買安置房、打通房地產(chǎn)庫(kù)存轉(zhuǎn)化渠道、加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度以保證在建項(xiàng)目及時(shí)完工等。

但報(bào)告認(rèn)為，總體來(lái)看，縣域經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)“去庫(kù)存”中仍存在五個(gè)方面的問(wèn)題：缺乏房地產(chǎn)與城市人口的協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃，盲目開發(fā);為短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)力增加，過(guò)度開發(fā);產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，無(wú)法為進(jìn)城農(nóng)民提供充足的就業(yè)機(jī)會(huì);城鎮(zhèn)服務(wù)水平滯后，抑制農(nóng)民進(jìn)城的積極性;土地充足抑制房地產(chǎn)升值空間，無(wú)法創(chuàng)造投資需求。

研究發(fā)現(xiàn)，縣域經(jīng)濟(jì)體一個(gè)致命的問(wèn)題，就是被大量的農(nóng)村土地所包圍，土地供給根本不存在稀缺性，加之農(nóng)民進(jìn)城的積極性不足，縣城規(guī)模普遍較小，通勤成本相差無(wú)幾，使縣城無(wú)論是中心區(qū)還是外圍區(qū)，房地產(chǎn)都缺乏足夠的升值空間，只能發(fā)揮其消費(fèi)屬性，而無(wú)法發(fā)揮其資產(chǎn)屬性，無(wú)法像大中城市那樣創(chuàng)造出大量的投資需求者。

上述報(bào)告稱，2016年以來(lái)，全國(guó)一線甚至二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都掀起來(lái)一輪價(jià)漲量增的熱潮，但眾多縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻依然在水深火熱之中，在一系列“去庫(kù)存”政策的刺激下，還是無(wú)法刺激足夠多的需求者購(gòu)買住房，在很大程度上就是受投資需求不足的影響。

針對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)“去庫(kù)存”存在的主要問(wèn)題，上述報(bào)告認(rèn)為，應(yīng)著力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴(yán)格控制土地供給節(jié)奏等方面入手。

尚教蔚認(rèn)為，國(guó)家層面出臺(tái)政策時(shí)應(yīng)主要面向房地產(chǎn)庫(kù)存較高的地區(qū)或城市(主要是三四線城市)，使各地區(qū)或城市盡量做到“一線一策、一城一策”，對(duì)于某些城市甚至可以具體到“一盤一策”。對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較大的地區(qū)或城市，應(yīng)該取消對(duì)二套住房貸款利率、首付的限制，以及放開現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民購(gòu)買三套及以上住房的限制。

“縣域經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)與大中城市房地產(chǎn)的最大區(qū)別，是其消費(fèi)屬性明顯，而投資屬性不足，不僅抑制了對(duì)房地產(chǎn)的純粹性投資性需求，也在一定程度上抑制了消費(fèi)性需求。”上述報(bào)告建議，縣域經(jīng)濟(jì)體通過(guò)供求關(guān)系的平衡和預(yù)期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度同步提高，特別是要避免房地產(chǎn)的實(shí)際貶值。通過(guò)完善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，使房地產(chǎn)在發(fā)揮消費(fèi)功能的同時(shí)，顯化其投資功能。

“不過(guò)，在引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格適度上升的同時(shí)，一定要特別注意避免房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。否則，不僅會(huì)在一段時(shí)期帶來(lái)與大城市一樣的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，而且長(zhǎng)期來(lái)看比大城市更可能發(fā)生房地產(chǎn)價(jià)格的向下調(diào)整，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)危害?！眻?bào)告提醒說(shuō)。

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）