存量房時代的來臨，到底會對現(xiàn)在的樓市帶來哪些沖擊與變化呢?有中介人士就分析認為，存量房比重占絕對多數(shù)的背景下，更好更快地流通將有益于抑制房價上漲。

　　從去年底開始，樓市中發(fā)生了一些有意思的細微變化，一群剛剛創(chuàng)造了歷史銷售記錄的開發(fā)商們，在把酒言歡之余又紛紛揮舞著支票找到二手房中介公司尋求合作，并宣稱進入存量房市場。

　　很多人會感到奇怪，存量房不就是二手房嗎?為什么這些財大氣粗的新房開發(fā)商們不務正業(yè)，要來倒騰二手房呢?

　　事實上，存量房不僅僅是買賣二手房，而是包含了所有被購買或自建并取得所有權證書的房屋，既包括了個人或企業(yè)自持的房產(chǎn)也包括流通中的二手房。而北京早在2009年開始，就進入了存量房時代，存量房的年交易量開始全面超越新房。如今，隨著新房不斷高端化、豪宅化、土地價格高到連開發(fā)商也叫苦不迭。于是，一些房企開始將存量房市場視作下一個爆發(fā)點。

　　那么，存量房時代的來臨，到底會對現(xiàn)在的樓市帶來哪些沖擊與變化呢?有中介人士就分析認為，存量房比重占絕對多數(shù)的背景下，更好更快地流通將有益于抑制房價上漲。

　　整體進入存量房時代

　　長期以來，新房占據(jù)著樓市交易的絕對主力，存量房交易無論是租還是售，整體的規(guī)模和利潤都無法與新房相提并論。但如今，這樣的情況卻發(fā)生了明顯的改變。

　　上周，鏈家研究院發(fā)布的《存量時代，流通為王》市場展望報告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，存量房在樓市中所占的比重開始加大，尤其是在一線城市里，隨著新房開發(fā)量的逐年下降，已經(jīng)明顯開始進入存量房時代。

　　另外，據(jù)報告測算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬億元、商辦物業(yè)50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元;在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益(即服務型收入，包括代理、渠道、媒體等)端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，再加上城市更新等。

　　因此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為，存量房的黃金時代已經(jīng)來臨，預計未來三年至五年時間內(nèi)，二手房全國整體交易額將高于新房。屆時，交易和租賃市場將趨于平衡，購租并舉的供應體驗初見雛形，新房、二手房和租賃三個市場將協(xié)同發(fā)展。

　　房企與地產(chǎn)基金也開始涉足存量房

　　不僅是中介服務公司認為樓市將迎來存量房時代，許多更加財大氣粗的新房開發(fā)商也正在積極尋求在存量房市場分一杯羹。

　　不久前，融創(chuàng)投資入股樂視網(wǎng)成了地產(chǎn)與IT界關注的焦點，但不應忽略的是，同樣是在今年初，融創(chuàng)低調(diào)地完成了26億元入股鏈家的投資，宣告進入房地產(chǎn)存量市場。對此，甚至有中金證券的報告預測，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。

　　除了偏愛四處撒錢投資的融創(chuàng)，就連老牌的國企也開始加入存量房市場。1月16日，京投發(fā)展股份有限公司也發(fā)布補充公告表示，與鏈家成立合作平臺公司，將目標盯準了目前持續(xù)增大的存量房市場，希望通過對房屋樓齡較久，品質(zhì)、配套、物業(yè)等方面都無法滿足人們需求的項目進行篩選收購，收購后對項目的戶型布局、供熱制冷、管線等進行改造翻新，更新改造完成后，通過出租、出售等方式實現(xiàn)收益。

　　再有就是一向以開發(fā)高端豪宅為主的閩系房企泰禾，也在去年12月底，宣布以11.83億元購得北京東四環(huán)的輝盛庭國際公寓。這一動作也標志著泰禾首次進入存量房的收購、改造、開發(fā)領域。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，當前以北京為代表的一線城市住宅市場已經(jīng)步入存量時代，也表 明企業(yè)已經(jīng)注意到存量市場的價值。同時在地價高企背景下，此類方式也是房企多元化取得項目開發(fā)權的新嘗試。

　　實際上，關注存量房市場的不只有二手房中介服務公司和新房開發(fā)商們，一些地產(chǎn)基金也在布局存量房市場。以高和翰同為例，已經(jīng)投資了7家企業(yè)，主要為創(chuàng)新的運營商(包括長租公寓、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運營、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅居等)、交易平臺、以及服務型企業(yè)等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場”等。

　　對于在存量房租售市場的投資，高和瀚同基金CEO王倩表示，從總體趨勢來講，傳統(tǒng)開發(fā)的高毛利、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的時期已經(jīng)不在了，增量時代進入了存量時代，中國整體大的開發(fā)階段已經(jīng)完結。很多三四線城市，可能一個百萬平方米的新房項目就已經(jīng)消耗了整個城市未來幾年所有的需求。但是即便發(fā)達如北京、上海，實際上城市中心還有很多核心物業(yè)，它的使用價值沒有得到最好的展現(xiàn)?；蛘咚墓δ懿皇亲罴眩撟錾虡I(yè)的地方做了辦公，該做辦公的地方做了住宅，或者傳統(tǒng)開發(fā)建設相對做得質(zhì)量比較低下，所以可能十幾年的房子看起來已經(jīng)非常老舊了。再就是運營能力比較缺乏，所以往往一街之隔的運營不好的寫字樓或者公寓比運營好的租金要差50%甚至更多。

　　聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松也表示，“如果說過去的十年存量市場只集中在二手樓交易，那么規(guī)模高達200萬億元以上的存量資產(chǎn)運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產(chǎn)下半場最值得關注的大市場”。

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