引言： 11月21日，成都住房公積金管理中心再出新政。根據(jù)新政，所購(gòu)二手房樓齡在十年以上的，則相應(yīng)提高一成的首付款比例。

　　專家表示關(guān)于十年以上樓齡二手房的新規(guī)，是應(yīng)對(duì)“高齡”二手房市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。而很多購(gòu)房者表示疑問(wèn)，房齡過(guò)長(zhǎng)的二手房還能買(mǎi)嗎?

　　本期《解密維權(quán)》由北京安博(成都)律師事務(wù)所茍凌律師、陳楊律師、彭安碧律師、范云云(實(shí)習(xí))律師為您詳細(xì)解答。

　　“高齡”二手房都有哪些購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，需要慎重選擇嗎?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所茍凌律師認(rèn)為：

　　“高齡”二手房需慎重選擇購(gòu)買(mǎi)。

　　其一，“高齡”房屋可能使貸款額度減少或被拒，這無(wú)疑會(huì)加大通過(guò)按揭貸款方式買(mǎi)房的購(gòu)房者資金壓力，甚至可能發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　若買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于通過(guò)抵押貸款方式支付房款未作出明確約定的，買(mǎi)賣(mài)雙方可按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

　　因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”之規(guī)定進(jìn)行處理。

　　其二，“高齡二手房”一般都已經(jīng)超過(guò)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的保修年限。

　　對(duì)于超過(guò)保修年限的房屋，若超過(guò)保修期限，發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法再向開(kāi)發(fā)商追責(zé)，因此，“高齡”房屋的修繕、物業(yè)維護(hù)的成本大于低齡房屋，增加購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本。

　　其三，法律對(duì)于住宅用地的出讓期限最高為70年，“高齡”房屋對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的剩余期限已經(jīng)不長(zhǎng)。

　　在目前法律上及實(shí)踐中對(duì)于土地是有權(quán)期限到期后如何處理尚未作出明確規(guī)定的情況下，這也將給購(gòu)房者長(zhǎng)期使用房屋的目的帶來(lái)隱患。

　　其四，“高齡”房屋所在小區(qū)一般都會(huì)存在停車(chē)位不足，物業(yè)管理滯后，綠化及配套環(huán)境差及人員流動(dòng)性大等問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在也將給購(gòu)房者購(gòu)房后的居住舒適度等方面造成影響。

　　銀行為何不愿給老房子貸款“高齡”二手房?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所陳楊律師認(rèn)為：銀行向任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款均需依據(jù)“三法一指引”的要求，房屋按揭貸款是將房屋作為擔(dān)保物進(jìn)行審核，且《商業(yè)銀行法》《貸款通則》等都要求商業(yè)銀行對(duì)借款人的還款能力，抵押物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。

　　而“高齡二手房”作為“抵押物”，其價(jià)值、抵押率、抵押物的變現(xiàn)等均是銀行發(fā)放貸款的審查因素，僅從房齡角度考慮，高齡房屋相對(duì)低齡的房屋的價(jià)值勢(shì)必會(huì)有所降低，因此，銀行從風(fēng)控角度考慮，其貸款額度可能會(huì)存在減少甚至出現(xiàn)被拒的可能。

　　買(mǎi)二手房應(yīng)該選擇多少年房齡的比較合適?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所彭安碧律師認(rèn)為：選擇多少房齡還是看個(gè)人需求，購(gòu)房者選擇房屋存在多種因素,如地理位置、學(xué)區(qū)、價(jià)格等，二手房的購(gòu)買(mǎi)者可能還會(huì)考慮房屋的稅費(fèi)因素，但無(wú)論作何種選擇，購(gòu)房者都應(yīng)該詳細(xì)了解房屋狀況。

　　?對(duì)于房屋的房齡，建議購(gòu)房者首先可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢樓盤(pán)信息、及樓盤(pán)外觀狀況等進(jìn)行初判;

　　?其次可以查看購(gòu)房者的購(gòu)房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證登記的日期、契稅完稅證明等;

　　?再次，可以與出賣(mài)人共同到房管局查詢房屋信息。

　　如果交叫了定金，才發(fā)現(xiàn)房齡超出預(yù)期，可以毀約嗎?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所范云云(實(shí)習(xí))律師認(rèn)為：支付了定金才發(fā)現(xiàn)房齡超出預(yù)期能否解除合同，具體要看合同的約定。

　　根據(jù)《合同法》第一百一十五條之約定：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中并未明確房齡，且無(wú)對(duì)房齡的任何承諾或有任何限制性的約定，在賣(mài)方完全按照合同履行其相應(yīng)義務(wù)的情況下，買(mǎi)方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;

　　反之，若在定金合同或購(gòu)房合同中，對(duì)于房齡有明確的約定，支付定金后卻發(fā)現(xiàn)與約定不符，可以依據(jù)合同要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或要求其雙倍返還定金，若無(wú)約定可以依據(jù)《合同法》第54條之規(guī)定，以欺詐或重大誤解行使撤銷(xiāo)權(quán)。