買(mǎi)房為了圖便宜，一部分人會(huì)選擇小產(chǎn)權(quán)房!那么，何謂小產(chǎn)權(quán)?小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正呢?

　　何謂小產(chǎn)權(quán)房?

　　研究發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。

　　所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　另一方面，在買(mǎi)房過(guò)程中界定大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是看房產(chǎn)所占土地的來(lái)源。如果是國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，屬于大產(chǎn)權(quán)(經(jīng)濟(jì)適用房除外)。這類(lèi)房產(chǎn)在建設(shè)之初就已經(jīng)向國(guó)家繳納了相應(yīng)的土地使用費(fèi)用，個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)后，受到國(guó)家的認(rèn)可，可以出售、抵押。

　　小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房?

　　小產(chǎn)權(quán)房如上文所說(shuō)，其土地是“集體所有制”，建設(shè)用地一般是鄉(xiāng)政府集體所有，以鄉(xiāng)政府的名義開(kāi)發(fā)。這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居住，不受?chē)?guó)家承認(rèn)。

　　可以說(shuō)小產(chǎn)權(quán)是不可能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)的，花錢(qián)、走關(guān)系都沒(méi)用。除非國(guó)家將小產(chǎn)權(quán)的交易放開(kāi)，或者說(shuō)國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋的用地進(jìn)行改造或者統(tǒng)一換證，才能轉(zhuǎn)變成大產(chǎn)權(quán)。

　　小產(chǎn)權(quán)的房子有房產(chǎn)證嗎?

　　小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際上是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，這種房子既沒(méi)有土地使用證也沒(méi)有預(yù)售許可證。根據(jù)規(guī)定，國(guó)家是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房登記發(fā)證的，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。同時(shí)，隨著現(xiàn)在國(guó)家逐步推行換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)房同樣無(wú)法取得。

　　但需要注意的是，雖然小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有辦法取得正常的房產(chǎn)證和不動(dòng)產(chǎn)證，但也不意味著小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法的證件，比如很多購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人就辦理了還一本藍(lán)色的“房產(chǎn)證”，叫《集體土地使用證》(如宅基地使用證等)，不過(guò)有了這個(gè)證件也不代表這個(gè)房子就是你的，只是說(shuō)地方政府在一定范圍內(nèi)認(rèn)可的土地使用證.，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)你只是取得了這個(gè)房子的使用權(quán)利，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然不是你的。

　　所以，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房是不可能取得國(guó)家頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，如果有人忽悠你說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房可以辦理房產(chǎn)證，那么他肯地是在騙人，買(mǎi)房人切勿上當(dāng)!

　　購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

　　購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)可能就會(huì)遭遇部分項(xiàng)目被依法停建甚至強(qiáng)拆,那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款,面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的窘境。另外,購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

　　另一方面，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的,司法機(jī)關(guān)也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。