小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。而且，現(xiàn)在國家嚴厲打擊小產(chǎn)權(quán)房，建議您還是看看商品房，以免自己的權(quán)益受到損失。那么北京小產(chǎn)權(quán)別墅怎么樣?

　　首先應(yīng)當明確小產(chǎn)權(quán)房有兩種:1、是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),就是合法建筑。2、是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此,并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

　　非法的不能購買,那合法的是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢?

　　北京小產(chǎn)權(quán)別墅怎么樣?

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地也只是享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。它的法律風險在哪呢?前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性,使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。同時,由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護,沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準,無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和升值也有很大影響。

　　建議最好別買,因為小產(chǎn)權(quán)房國家規(guī)定是不允許上市交易的。因為小產(chǎn)權(quán)房沒有法律保障。而且也沒有獨立的房產(chǎn)證。確實要買,要注意:1、看開發(fā)主體是否合法。實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民,還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體,也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。2、看是否取得了國有土地使用證。按照有關(guān)規(guī)定,城中村的開發(fā)用地,必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地,實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。3、看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項目,必須符合城市總體規(guī)劃,只有符合城市整體規(guī)劃,購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。4、看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定,進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。5、看有沒有商品房銷(預(yù))售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。各項條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,取得商品房銷(預(yù))售許可證后,才能向社會銷售。

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